+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Продление договора аренды земельного участка

Содержание

Порядок и основания для продления договора аренды земельного участка после истечения срока

Продление договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка, как и другие подобные соглашения, заключается на определенный срок, по прошествии которого арендатор обязан вернуть право пользования объектом арендодателю.

При взаимном согласии сторон возможно заключение новой сделки или пролонгация старой.

Законодательством РФ закреплен порядок, по которому, в зависимости от конкретного случая, проводиться продление контракта.

Приоритетное право арендатора на перезаключение соглашения

Согласно ст. 621 ГК РФ, добросовестный арендатор имеет ключевое право на заключение соглашения на новый срок перед другими лицами. Однако эту возможность он может использовать только при соблюдении следующих условий:

  1. наниматель исполнял все обязательства по договору без нарушений;
  2. соглашение об аренде было заключено на определенный срок;
  3. сделка была зарегистрирована, если этого требовало законодательство РФ;
  4. сделка не была расторгнута до истечения его срока действия;
  5. арендатор заранее поставил в известность собственника земельного участка о намерении продолжить арендные отношения;
  6. арендодатель собирается и дальше сдавать объект в аренду;
  7. наниматель согласен заключить сделку на условиях владельца имущества;
  8. преимущественное право не ограничено законом – это касается случаев аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 15 ст.39.8 ЗК РФ).

Что делать, если заканчивается или уже кончился срок действия?

Пролонгация соглашения о сдаче в аренду земельного участка, находящегося в собственности муниципалитета, возможна в следующих случаях:

  • земля арендована под сельскохозяйственное производство (про порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения читайте тут);
  • имеются объекты незаконченного строительства;
  • земельный участок получен без торгов и аукциона под дачное хозяйство и садоводство.

Важно! Если не успели заключить новый договор по сделке, заключенной без проведения торгов, то пролонгация полностью зависит от волеизъявления сторон.

Заключение нового контракта

Заключение нового контракта повторяет процедуру составления первоначального договора. Оформляется в случае невозможности составления дополнительного соглашения.

Владелец земли и наниматель могут изменить при необходимости условия контракта или оставить его в прежнем виде. Неизменными остаются стороны сделки и объект соглашения.

При превышении срока аренды свыше одного года, контракт подлежит обязательной регистрации.

С заключением нового договора старое соглашение теряет силу после истечения срока действия.

Дополнительное соглашение к существующему документу

Подписание дополнительного соглашения возможно, если только это указано в пунктах основного договора. Документ полностью опирается на положения сделки и не может действовать самостоятельно. По решению сторон в соглашении можно скорректировать незначительные пункты контракта и изменить сроки.

документа:

  1. дата составления;
  2. полные данные и реквизиты сторон;
  3. указания на основной договор;
  4. основное содержание – согласие на пролонгацию контракта;
  5. указания на основные условия сделки;
  6. подписи сторон.

Внимание! Дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке.

Автоматическая пролонгация

Автоматическая пролонгация договора означает, что по прошествии срока действия соглашения стороны продолжили арендные отношения без изменений. У арендодателя и арендатора нет никаких претензий друг к другу, все условия указанные в соглашении сохраняются, он пролонгируется на срок предусмотренный договором. Регистрация сделки не требуется.

Основания для пролонгации

Основаниями продления соглашения на наем земельного участка являются:

  • Взаимная договоренность сторон, допускающая продление сделки путем заключения нового контракта, оформления дополнительного соглашения или автоматического продления.
  • Административного решения, если собственник муниципалитет.
  • Судебного решения, если при перезаключении соглашения возникли имущественные или правовые споры.

Земельный участок, арендованный под строительство, должен использоваться строго по назначению.

Важно! Одним из главных условий продления контракта является наличие собственности арендатора на участке, которое дает право на пролонгацию сделки действующему нанимателю.

Земельные участки, находящиеся в введении администрации, сдаются в аренду по результатам торгов. Для пролонгации сделки действующий арендатор должен предупреждать собственника о желании продлить контракт за 3 месяца до завершения срока его действия.

Как продлить контракт в отношении земли: порядок действий

Процедура пролонгации зависит от согласия и статуса сторон сделки.

  • Если арендные отношения закреплены между частными лицами, арендодатель письменно уведомляет собственника об истечении срока контракта и предлагает оформить его продление. Между сторонами заключается соглашение о пролонгации сделки.
  • Если владельцами земельного участка являются юридическое лицо или муниципалитет, то наниматель предупреждает его о желании продлить контракт за три месяца до окончания срока действия контракта.

Арендатор отправляет заявление на пролонгацию сделки, в котором указываются:

  1. полное наименование организации-арендодателя и должность, фамилия, инициалы уполномоченного на принятие решений лица;
  2. данные арендатора;
  3. основной текст с просьбой о пролонгации соглашения;
  4. данные действующего договора;
  5. окончание срока действия сделки;
  6. указание оснований на приоритетное право на продление контракта;
  7. перечень приложенных документов;
  8. дата и подпись с расшифровкой.

К заявлению прилагается пакет нотариально заверенных документов:

  • копия соглашения о сдаче земельного участка в аренду;
  • копия удостоверения личности или доверенность представителя;
  • копии учредительных документов для юридических лиц;
  • копия ИНН;
  • выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП на дату подачи заявления;
  • квитанции, удостоверяющие отсутствие долгов по платежам (как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка?).

Заявление передается:

  1. лично или через представителя с отметкой о получении;
  2. почтовым сообщением с уведомлением и описью содержимого;
  3. электронной почтой, при наличии электронной подписи.

Вопрос о продлении договора аренды земельного участка решается администрацией в течение 30 дней. После согласия арендодателя согласовывается новый контракт.

Пролонгация договора не означает сохранение условий старого соглашения. Возможно изменение размеров арендной платы, срока и других пунктов сделки (о долгосрочных и краткосрочных видах аренды ЗУ читайте тут). После согласования всех условий составляется новый контракт или дополнительное соглашение.

На основании ст. 51 ФЗ № 218, при заключении договора сроком свыше одного года, требуется регистрация сделки в Росреестре. Любая из сторон может обратиться в государственное учреждение, предоставив необходимые документы:

  1. заявление на регистрацию соглашения;
  2. удостоверение личности;
  3. 2-3 экземпляра договора об аренде;
  4. заверенные копии учредительных документов для юридических лиц;
  5. документы, подтверждающие право собственности на землю;
  6. квитанция об уплате госпошлины.

Стоимость госпошлины в 2019 году составляет:

  • 2000 рублей для физических лиц;
  • 22000 рублей для юридических лиц (ст. 333.33 НК РФ).

Справка! При обращении в отделение Росреестра срок регистрации составляет 7 дней, через офисы МФЦ – 9 дней.

Основания для отказа после истечения срока

Собственник земли может отказать нанимателю в продлении договора аренды. Если владельцем является частное лицо или организация отказ может быть в случае:

  • нарушения арендатором условий соглашения;
  • собственник не собирается далее сдавать объект в аренду;
  • арендатор не предупредил собственника заранее о намерении продлить контракт.

В случае, если владелец земли отказывает в продлении соглашения без предъявления претензий, и сдает земельный участок другому лицу, бывший наниматель может вернуть право на аренду через суд. Преимущественное право на продление контракта сохраняется за арендатором на протяжении года, затем соглашение теряет силу.

Важно! По решению суда возможно не только возвращение приоритетного права, но и возмещение причиненного отказом ущерба.

Если собственником является государственный орган, основания для непродления имеются в случае:

  • изъятия земельного участка из оборота;
  • земля зарезервирована для государственных целей;
  • наложен запрет на приватизацию участка (можно ли приватизировать и как это сделать?);
  • нецелевое использование земельного участка;
  • арендатор пропустил срок пролонгации контракта.

Отказ оформляется в письменном виде с указанием причин. Если в течении года после отказа, муниципальный орган заключает договор аренды с другим лицом, арендатор может оспорить это решение в суде. По решению судебных органов, пролонгация в этом случае возможна даже если предыдущий наниматель не участвовал в аукционных торгах.

Заключая договор аренды земельного участка стоит заранее предусмотреть возможность его продления. Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов пролонгации соглашения. Процедура продления договора регламентирована нормативными актами и проводиться в соответствии с законом.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/prodlenie-na-novyy-srok

Как продлить аренду земельного участка: договор, нюансы, что делать в случае отказа

Продление договора аренды земельного участка

Продление срока аренды земли (другими словами пролонгация) это распространенная процедура среди арендаторов, особенно если возникает острая необходимость в продолжении использования данного участка. При осуществлении такой сделки действуют свои сроки и условия.

Продление договора по истечении срока аренды

Особенность подобной сделки в том, что в случае отказа от неё владелец земли не сможет заключить новый договор с другим человеком в течение целого года. Более того, она считается незаконной, и бывший арендатор может подать в суд и отстоять свои права на аренду земельного участка.

Если стороны, заключившие договор аренды, не продлили соглашение самостоятельно, оно может пролонгироваться автоматически.  Это происходит, если наниматель продолжает вносить плату за аренду и соблюдать установленные договором условия, а арендодатель ничего против не имеет. В таких случаях договор продлевается на неопределенный срок.

При заключении соглашения на неопределенное время, у каждой из сторон есть право расторгнуть его в любое время. При этом нужно заранее оповестить об этом арендатора или арендодателя (в зависимости от того, кто инициатор расторжения). Уведомить необходимо не меньше, чем за 3 месяца до того, как сделка будет расторгнута, если в условиях договора не указаны другие сроки.

На каких условиях можно продлить договор

Существует три основных условия, согласно с которыми сделка может состояться. Среди них:

  1. Обе стороны согласны на дальнейшее сотрудничество.
  2. Продление договора на основании административного решения, по согласию каждой из сторон.
  3. Принятие судом положительного решения (если стороны не достигли согласия самостоятельно)

Если надел принадлежит государству, то его сдают в аренду посредством аукциона. Если арендатор желает пролонгировать свои права на земельный участок, ему нужно сообщить об этом заранее.

В противном случае, по истечении срока аренды торги проводятся повторно. Однако у последнего нанимателя есть преимущество перед новыми претендентами, поэтому он вполне может заполучить землю обратно.

Легализировать свои преимущественные права арендатор может на основании образца соответствующего заявления.

Помимо автоматического продления, законом предусмотрено ещё два возможных варианта такой сделки: перезаключение договора и заключение дополнительного соглашения.

Перезаключение договора

Суть такого способа в том, что стороны остаются те же, но документ составляется новый. При этом можно внести в него правки и изменить часть пунктов. Основным условием является невозможность заключения договора с другим арендатором и изменения его прав в произвольном порядке.

Чтобы перезаключить договор, нужно составить заявление и обратиться в государственные органы, но не позже чем за 3 месяца до истечения срока основного соглашения. Новый договор нужно обязательно зарегистрировать.

Дополнительное соглашение

Если по каким-то причинам обе стороны или один из участников соглашения не желают заключать новый договор, можно оформить дополнительное соглашение. Само по себе оно никакой юридической силы не имеет и целиком зависит от основного договора аренды. Если он долгосрочный, допсоглашение необходимо зарегистрировать.

В дополнительном соглашении указывается:

  1. Основной договор аренды или ссылка на него.
  2. Дата составления и заключения.
  3. Банковские реквизиты обеих сторон.
  4. Предмет сделки (то есть пролонгация договора).
  5. Упоминание основных условий договора аренды.
  6. Подписи участников.

Его преимущества в том, что он позволяет внесение правок условий пользования (если они несущественны) и изменение периода аренды.

Для продления договора этого достаточно, к тому же это экономия средств и времени (в отличие от перезаключения соглашения). Основанием для такой сделки является обоюдное согласие её участников.

Важный момент – формы соглашения и основного договора обязательно должны совпадать.

Регистрация договора продления на неопределенный срок

Регистрировать договор аренды нужно в случаях, если он заключается на период 12 и более месяцев. Если меньше, обращаться в регистрационную палату не придется. При продлении договоренности на неопределенный срок, действуют те же правила.

Таким образом, не имеет значения, на какой срок продлили договор. При регистрации учитывается только изначальные сроки заключения. Если первый договор был заключён на год, его продление нужно официально зафиксировать. В ситуациях, когда земля арендована на меньший срок, регистрировать не нужно ни договор аренды, ни договор её продления.

Особенности заключения

Минимальных сроков ограничения срока договора не существует. А вот максимальный период  напрямую зависит от сроков, установленных законом, и вычисляется в зависимости от предмета сделки и условий её заключения.  Поэтому даже если срок заключения превышает максимальный, он автоматически сокращается до него.

При заключении арендного контракта сроком до года, действуют две особенности. Во-первых, договоренность не нужно регистрировать. Во-вторых, заключать такую сделку можно и устно, при условии, если обе стороны относятся к физлицам. Добиться продления можно, оформив дополнительное соглашение или дождавшись автоматического продления.

Есть конкретные случаи, в которых договор о продлении (если основной заключен менее, чем на год) нужно или не нужно регистрировать. А именно:

  1. Регистрации не подлежат договоры, в условиях которых указано автоматическое продление срока (менее, чем на год).
  2. В условии договора указано, что аренду можно продлить более, чем на год. В таком случае продленное соглашение необходимо зарегистрировать.
  3. Если продление было совершено автоматически (на неопределенное время), регистрировать сделку не нужно.

Если земля была отдана под строительство, то её нужно использовать только по назначению. На участке в обязательном порядке должна строиться недвижимость. Она принадлежит арендатору, и об этом указано в условиях договора аренды. В случаях, если аренда закончена, у прежнего нанимателя есть законные преимущества в праве аренды. А конкретно недвижимость, находящаяся на территории.

Арендатор может не участвовать в аукционе, а в отдельных случаях сроки аренды продлеваются автоматически. Сдать такой участок другому арендатору будет сложнее, ведь на нём уже расположена чужая недвижимость. Однако существует ряд ситуаций, когда аренда прекращается:

  • Основное соглашение не предусматривает строительство на участке.
  • Не было получено разрешение на возведение строений.
  • Земля была арендована под застройку, но строительство так и не началось.

Как подать заявку

Если арендодателем выступает государство, нужно составить заявку и обратиться с ней в уполномоченные органы местного назначения. Подавая заявку на продление аренды в муниципалитет, нужно указать такую информацию:

  • Основной договор аренды (подтверждение прав на  использование участка, даты заключения и регистрации договора).
  • Период, на который была заключена сделка. Дата его завершения.
  • Желание арендатора продлить срок договора.
  • Подтверждение преимуществ на права аренды. Сославшись на них, можно продлить аренду без проведения торгов.

Передача заявления осуществляется либо по почте (обычной или электронной), либо лично. Второй вариант более надёжный: можно быть на 100% уверенным, что письмо доставлено.

Помимо основной информации, понадобится документация. Необходимо приложить:

  • Заявление.
  • Копию паспорта или другого удостоверения личности. Если в качестве стороны выступает представитель, ему придется оформить доверенность, нотариально заверив её.
  • Копию ИНН.
  • Выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Она должна датироваться днём подачи заявки.
  • Копию договоров.
  • Квитанцию о том, что все долги на землю погашены.

Примерный срок рассмотрения заявления – месяц. Эта процедура бесплатна.  В случае принятия положительного решения, заявитель получает административное решение. С ним нужно обратиться в Росреестр и провести перерегистрацию соглашения. За эту услугу придется заплатить около 350 рублей (госпошлина).

В каких случаях можно получить отказ

Отказать в пролонгации срока аренды могут при следующих обстоятельствах:

  1. Участок изъяли из оборота.
  2. Земля была зарезервирована для нужд государства.
  3. Надел нельзя приватизировать (на него наложен запрет и т.д.)

При желании можно оспорить отказ в суде. В течение десяти дней нужно подать иск, в котором указать причину отказа, приложить выписки из решения комиссии и доказательства того, что все обязательства арендатора выполнялись добросовестно.

Образец договора о пролонгации аренды

Главным пунктом при составлении договора продления аренды является перечисление прав и обязанностей каждой стороны. Если их не соблюдать, сделка считается недействительной или расторгается.

Помимо этого нужно указать:

  1. Название документа.
  2. Дата составления и заключения.
  3. Информация о каждой из сторон. Персональные данные, сведения из паспорта, ФИО, место проживания и адрес регистрации.
  4. Информация об участке. Площадь, категория земли и кадастровый номер, расположение и др.
  5. Период аренды.
  6. Способ и сумма оплаты.
  7. Возможные причины, согласно которым можно досрочно расторгнуть соглашение.
  8. Подписи обеих сторон.

скачать образец договора на продление аренды [46.99 KB]

Дополнительную информацию и условия можно указать в конце договора.

Источник: https://prozemlu.ru/kak-prodlit-arendu-zemelnogo-uchastka-dogovor-nyuansy-chto-delat-v-sluchae-otkaza/

Предусмотреть будущее — продление срока аренды земельного участка

Продление договора аренды земельного участка

Подписывая договор аренды земельного надела, стоит заранее задуматься о будущих перспективах его использования и узнать о о продлении договора аренды земельного участка без торгов.

Земельная правоустанавливающая система четко определяет алгоритм продления сроков пользования выделенным наделом.

Законодательство

Для развития бизнеса выгодно использовать арендованные земли, при этом арендодателем может выступать государство или частное лицо. Перспективы напрямую связаны с временными ограничениями, которые накладывают условия договора.

Что делать, если он истекает? Если есть такая необходимость – продлить, соблюдая требования земельного законодательства.

Процесс регулируют нормы Земельного и Гражданского кодекса. Общие положения содержаться в ГК (статья 621), также учитываются условия заключенного договора и соблюдение выдвинутых требований арендатором.

При этом ЗК (статья 22) четко устанавливает преимущественное право на пролонгацию договора при условии соблюдения всех прописанных обязанностей. Это значит, что в случае проведения аукциона на аренду данного надела, действующий арендатор будет иметь преимущество перед иными участниками.

Если арендодатель по необъективным причинам отказывает в продлении аренды и в течение года заключает договор с иным лицом, сделка считается незаконной. Прежний арендатор может обратиться в суд, чтобы отстоять свое право аренды и добиться возмещения убытков.

Бывает такое, что арендатор продолжает пользоваться выделенным участком после истечения сроков аренды. При этом оно также исправно вносит арендную плату за землю и соблюдает все условия договора. Если арендодатель не имеет претензий, соглашение автоматически пролонгируется на неопределенное время.

Если договор не содержит точного срока использования арендуемого надела, закон позволяет считать его заключенным на неопределенное время (ГК статья 610). При этом каждая из сторон может в любой момент расторгнуть договоренность, заранее уведомив вторую сторону. Допустимый срок – 3 месяца до расторжения, если иное не установлено договором.

Условия продления

Продление возможно на правовых основаниях:

  • взаимное согласие сторон продолжать сотрудничество;
  • по судебному решению, если между участниками возникли разногласия;
  • на основании административного решения (по согласию сторон).

Муниципалитет должен сдавать наделы на основании торгов. Поэтому действующим арендаторам нужно заявить о своем намерении продлить аренду заранее.

Соответствующий образец заявления служит основанием для легализации его преимущественных прав.

Способы пролонгации

Закон предусматривает несколько способов продления договора аренды:

  1. перезаключение на иной срок;
  2. заключение дополнительного соглашения;
  3. автоматическое продление.

Рассмотрим каждый из них детально.

Перезаключение

В этом случае составляется новый договор, при этом стороны на свое усмотрение могут внести изменения в его пункты. Основное условие — он перезаключается с тем же арендатором, а его права не могут меняться в произвольном порядке. Документ подлежит обязательной регистрации.

Заявление имеет уведомительный характер. Арендатор сообщает о своих дальнейших намерениях — продлении аренды и указывает сведения:

  • договор аренды, дающий право пользования землей с указанием точной даты его заключения и регистрации;
  • сроки действующего соглашения с указанием даты прекращения;
  • намерения заявителя о продлении сроков аренды;
  • прикладывается договор аренды;
  • ссылка на преимущество в праве аренды (участок не должен «уйти» на аукцион, пролонгация осуществляется на льготных условиях без участия в аукционе).

Требуемый пакет документов:

  • заявление о продлении аренды;
  • копия паспорта (для представителей — доверенность с отметкой нотариуса);
  • копии учредительных документов (для юр. лиц);
  • копия ИНН;
  • выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП (на дату подачи заявления);
  • копии договоров с «коммунальщиками»;
  • квитанции об отсутствии долгов по использованию земельного участка; справка об одобрении пролонгирования договора аренды от представительного органа (для юр. лиц).

Полный перечень документов можно заранее узнать в Регистрационной палате.

Заявление будет рассматриваться в течение месяца абсолютно бесплатно. При положительном решении на руки выдается административное решение. С ним следует отправиться в Росреестр, чтобы перерегистрировать договор.

Здесь уже придется заплатить госпошлину — 350 рублей.

Перезаключение договора удобно при долгосрочной аренде, так как есть возможность учесть изменения экономической ситуации. При этом старый договор, когда заканчивается, теряет свою силу.

Дополнительно соглашение

Закон также позволяет продлить срок аренды, не заключая нового договора. Для этого предусмотрено дополнительное соглашение между сторонами. Документ опирается на действующий договор и не имеет самостоятельной юридической силы.

В соглашение можно внести изменения сроков и скорректировать несущественные условия пользования наделом. Это более удобный и экономичный вариант решения вопроса сроков аренды. Основное условие — согласие обеих сторон.

документа:

  • ссылка на основной договор аренды;
  • дата заключения соглашения;
  • реквизиты арендатора и арендодателя;
  • предмет соглашения — продление срока аренды;
  • ссылка на основные условия договора;
  • подписи сторон.

Основное правило — форма соглашения должна совпадать с формой самого договора.

Автоматическое продление

Договор автоматически может продлеваться, если обе стороны проигнорировали факт прекращения срока аренды. В этом случае документ сохраняет свою юридическую силу на время, прописанное в нем. Все условия сохраняются, договор не требует повторной регистрации.

Основное требование – отсутствие претензий к выполнению договора с обеих сторон. Арендатор должен добросовестно выполнять свои обязательства. Минус такого способа – в случае необходимости расторгнуть такой договор нужны будут веские причины.

Особенности продления договора аренды земельного участка под строительство

Надел, отданный под застройку, должен использоваться строго по назначению. Это значит, что на его территории возводится объект недвижимости, который является собственностью арендатора. Это условие вносится в договор аренды заранее.

В этом случае закон также предусматривает преимущество в праве аренды действующим арендатором. Основанием служит наличие собственности на территории участка.

Аренда может прекратиться только в определенных случаях:

  • строительство не было предусмотрено договором аренды;
  • категория земли не разрешала возведение построек;
  • стройка так и не началась на арендованном под строительство участке.

Основания для отказа

Если арендодатель государственный орган, он правомочен отказать в продлении арендного срока по конкретным причинам:

  • если земельный надел был изъят из оборота;
  • если участок был зарезервирован для государственных нужд;
  • если был наложен запрет на приватизацию данного участка.

Об отказе уведомляют в выданном на руки решении с обоснованием причин.

Если после отрицательного ответа, арендодатель течение года заключил договор аренды с иным лицом, можно смело отправляться в суд.

Такое действие считается незаконным, поэтому можно вернуть свое право аренды и взыскать возмещение убытков.

Что делать в случае отказа?

Отказ оспаривается в суде. Иск подается в течение 10 дней в районную судебную инстанцию по месту расположения административного ведомства, которое предположительно нарушило права арендатора.

В заявлении необходимо указать основание отказа и приложить выписки из официального решения административной комиссии, вынесшей решение. Также необходимо представить доказательства добросовестного пользования выделенным участком.

Успех бизнеса во многом зависит от предсказуемости экономической ситуации и от способности ее предвидеть. Поэтому, договариваясь об аренде земли, стоит заранее учесть возможность продления сроков пользования им. Закон предполагает различные варианты пролонгации договора, каждый из которых выгоден по-своему.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/prodlenie-sroka-arendy.html

Как продлить договор аренды земли на новый срок?

Продление договора аренды земельного участка

Отношения арендатора и арендодателя земельного участка основываются на договоре аренды. Сделка оформляется документально с учетом законодательных норм — ГК России (текст Гражданского Кодекса доступен по ссылке).

В контракте о временном пользовании землей указывается определенный срок. Когда установленный период истекает, то сделка по аренде теряет свою юридическую значимость.

В настоящей статье будут описаны правила и способы продления договора аренды земли на новый срок при различных обстоятельствах.

Условия и способы пролонгации

Законодательством России предусмотрены некоторые условия, в связи с которыми возможно продлить действие срока договора аренды земли. Условия пролонгации сделки:

  • арендатор и арендодатель изъявляют обоюдное желание увеличить сроки действия договора;
  • продление срока действия соглашения об аренде земли производится только в соответствии с нормами законов;
  • продлевается арендное соглашение о земельном участке на основании постановления судебной инстанции. Подобные обстоятельства имеют место, когда между участниками письменной договоренности имеются разногласия.

Продлить договор аренды земельного участка на законных основаниях разрешается следующими способами:

  • составить новый договор аренды земельного участка;
  • оформить дополнительное соглашение к уже имеющемуся арендному контракту земли;
  • действие сделки будет продлено автоматически.

Составление нового договора аренды земельного участка актуально в случаях, когда между сторонами не может быть составлено дополнительное соглашение или когда есть много нюансов, подлежащих изменению в тексте предыдущего контракта.

В таком случае, арендатор и арендодатель должны обсудить новые условия сделки, затем составить текст соглашения.

Процедура оформления документа в данной ситуации будет идентична той, когда оформлялась предыдущая сделка по аренде земельного участка.

Стороны сделки по аренде земли могут продлить действие сотрудничества с помощью составления дополнительного соглашения.

Оформление дополнительного акта возможно в случае, если это позволено осуществить в соответствии с текстом основного контракта.

Когда в договоре аренды нет условий о предполагаемом продлении сделки на основании дополнительного соглашения, то пролонгация сотрудничества будет осуществлена с помощью заключения нового договора.

Правила оформления дополнительного соглашения о продлении сроков аренды земли четко законодательством не установлены. Но есть положения, что в документе нужно указать:

  • реквизиты арендатора и арендодателя;
  • порядковый номер дополнительного соглашения;
  • срок, на который продлевается действие сделки аренды земельного участка;
  • дата составления настоящего акта и дата вступления его в законную силу;
  • подписи и печати сторон.

Скачать образец дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка можно по ссылке.

Третьим способом продления срока договора аренды земли является его автоматическая пролонгация. Она возможна в случае, когда данные условия предусмотрены в тексте документа. При таких обстоятельствах арендатор и арендодатель исполняют свои обязательства в соответствии с текстом договора. Условия аренды при этом остаются прежними.

Алгоритм действий при продлении договора аренды земли:

  • арендующее лицо должно подать прошение о пролонгации действия договора. Направляется обращение в местную администрацию. К письму следует прикрепить пакет документов — ксерокопию удостоверения личности, ксерокс договора и другие бумаги;
  • если оформленное заявление и пакет актов приняты к рассмотрению, то ответ от администрации поступит в течение месячного периода;
  • в случае, когда поданное прошение арендатора удовлетворено, то составляется новый договор аренды о продлении срока или пишется дополнительное соглашение к уже имеющемуся контракту.

Если уполномоченные лица сообщают заявителю отказ в пролонгации пользования земельным участком, то он вправе использовать его до окончания срока действия сделки. По истечению указанного в соглашении периода, сделка будет аннулирована.

Без проведения торгов

Гражданским Кодексом (ст 621) предусмотрено продление договора аренды земли на более длительный период без торгов.

Положения законодательного акта обуславливают права на недвижимое арендованное имущество арендатора на основании договора или дополнительного соглашения.

Стоит учитывать, что если ранее заключенный контракт не проходил государственную регистрацию, то преимущественные права не будут учтены.

Пролонгация периода пользования землей осуществима при условии, что арендатор не нарушал требования контракта, исполнял возложенные на него обязательства в срок, то есть использовал арендованную землю по назначению и своевременно производил перечисление денежных средств за право пользования. Обращаться за продлением срока нужно в учреждение местной администрации.

Законодательством предусмотрено оспаривание отказа в продлении срока действия договора о праве пользования землей. Оспорить можно новый договор аренды, заключенный с другим арендатором в течение года после окончания срока действия предыдущей сделки.

По закону, преимущественным правом на оформление такого соглашения обладает первый арендатор, при условии, что он неукоснительно соблюдал прописанные в соглашении обязательства.

Если арендодателем ему не была предложена пролонгация договора, то он вправе обжаловать контракт с новым пользователем земли.

Для осуществления строительных работ

Когда сделка заключается на землю, где будет производиться строительство жилья на индивидуальной основе, то арендатор участка вправе продлить срок действительности контракта. Данное право ему присуждено на законодательном уровне.

Оно обусловлено тем, что на арендованном земельном участке имеется его личная постройка, соответственно передача прав пользования на землю с постройкой другому лицу будет расцениваться, как нарушение законодательства и ущемление прав арендатора, построившего объект.

Законом предусмотрено продление срока действия договора аренды земли под ИЖС по упрощенной схеме. Для этого застройщику необходимо внести сведения о постройке в договор аренды земельного участка.

Запрещена пролонгация подобной сделки, если:

  • договором не предусмотрено осуществление строительства на данной территории или в его тексте содержатся условия, запрещающие возводить на арендуемой земле какие-либо строения;
  • арендуемый земельный участок принадлежит к той категории, на которой запрещено ведение строительства;
  • лицо, арендующее землю, не начало строительные работы.

Образец заявления

Определенной формы заявления о продлении срока действия договора аренды земли не предусмотрено. Но составляться прошение должно в соответствии с общими принятыми нормами.

В заявлении указываются:

  • наименование местной администрации, где будет рассматриваться прошение о пролонгации действия контракта;
  • лицо, уполномоченное рассматривать подобные прошения;
  • сведения о заявителе:
    • если арендатор — физическое лицо — нужно вписать фамилию, имя, отчество, адрес, паспортные сведения, дату рождения;
    • когда заявитель — юридическое лицо, то вписываются реквизиты компании и имя уполномоченного сотрудника на проведение данной процедуры.
  • условия заключения сделки — для чего земля нанималась в аренду, важные обстоятельства оформленного договора;
  • прописываются основания, позволяющие продлить срок действия соглашения об аренде;
  • пишется предполагаемый срок продления;
  • приводится список документации, которая будет в приложении к заявлению;
  • дата составления прошения;
  • роспись арендатора. Если пишет заявление юридическое лицо, то проставляется печать компании.

Составить заявление можно в соответствии с представленным примером.

Скачать образец заявления для продления договора аренды земельного участка

Отказ в пролонгации документа

Компетентные лица могут не принять заявление о продлении срока действия договора или вовсе отказать в пролонгации. Если заявителю ответили отказом, то он вправе подать прошение о предоставлении ему данного участка земли в аренду на общих основаниях, совместно с другими потенциальными арендаторами. Отказ выдается при наличии причин, определенных на законодательном уровне.

Основания для отказа в продлении соглашения об аренде земли на новый срок могут быть представлены в следующем виде:

  • арендованная земля подверглась изменению категории использования, что в соответствии с нынешним договором, не предусматривает ее дальнейшее использование;
  • земельный участок стал гос. резервом;
  • на землю установлен запрет приватизации.

Порядок оспаривания отказа

Отказ в продлении срока действия договора аренды сообщается заявителю в письменной форме. В нем указывается причина, наличие которой поспособствовало принятию решения об отказе. Когда заявитель считает, что его права нарушены и отказ неправомерный, он вправе его оспорить. Оспаривание данного документа возможно в судебной инстанции.

Дело будет принято к рассмотрению и прошение заявителя будет удовлетворено по итогу судебного разбирательства, если он выступал в качестве застройщика, но ему оказывают в продлении аренды земельного участка.

Судья не примет к рассмотрению иск, если заявитель желает продлить права пользования на землю, которая стала принадлежать к другой категории, а в соответствии с этим, на данном участке его деятельность невозможна.

Для оспаривания отказа в пролонгации сделки составляется исковое заявление. Подготавливается определенный перечень бумаг. Все акты подаются в судебное учреждение, находящееся по месту нахождения земельного участка. Рассмотрение подобного дела подвластно районной судебной инстанции.

Требуется ли регистрация продленного договора аренды?

Законодательством предусмотрена обязательная регистрация договора аренды земельного участка, если срок пользования составляет год и более. В случае, когда арендатор использует землю меньше установленного периода, то сделку можно не регистрировать.

Когда продление договора аренды оформляется с помощью дополнительного соглашения, а предыдущий период пользования был больше 12 месяцев, соответственно основной договор был зарегистрирован, то дополнительное соглашение обязательно подлежит регистрации. Если не зарегистрировать документ в специализированном учреждении, он будет признан недействительным и все отношения между арендатором и арендодателем не будут иметь юридической значимости (будут аннулированы).

Договор и дополнительное соглашение о продлении срока действия сделки по аренде подлежат регистрации, если совокупный период пользования, указанный в них, превышает 12 месяцев. Например, договор аренды земли заключен на 8 месяцев.

Перед истечением восьмимесячного периода, стороны приняли решение о продлении срока сотрудничества еще на полгода. Для этого они составляют дополнительное соглашение. Получается, что в договоре и доп.

соглашении совокупный период пользования земельным участком составляет больше одного года, а именно 14 месяцев. Значит оба документа требуют прохождения государственной регистрации.

Для оформления регистрации, участникам сделки нужно обратиться в Росреестр. В данное государственное учреждение подается перечень актов. В список входят:

  • российский паспорт заявителя;
  • документация о компании, если в качестве арендатора выступает юридическое лицо;
  • договор аренды земельного участка + все дополнительные соглашения, которые были к нему составлены;
  • акт, подтверждающий факт оплаты госпошлины за регистрацию документов. Размер государственной пошлины устанавливается в Налогом Законе.

Если стороны предоставляют не полный перечень документации, то в регистрации договора и дополнительного соглашения будет отказано.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/prodlenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Подление договора аренды земельного участка в 2020 году: необходимые документы, образец заявления

Продление договора аренды земельного участка

Государственные и муниципальные земли предоставляются гражданам и организациям в аренду на основании результатов аукциона. Как правило, такое соглашение является срочным, и по окончании требуется продление договора аренды земельного участка.

Сегодня поговорим о том, как и на каких условиях продлить контракт без проведения торгов, какие могут быть основания для отказа, и каков порядок действий для пролонгации арендного соглашения.

Варианты продления договора аренды земельного участка

Аренда предполагает временное пользование чьим-либо имуществом. В зависимости от вида земельного участка и его назначения срок аренды устанавливается Земельным кодексом (далее ЗК РФ) в п. 8 ст. 39.8.

Например, для размещения линейных объектов (газопровода, водопровода и т. д.) срок составляет 49 лет, для ИЖС – 20 лет, для сельскохозяйственных нужд (сенокошения, выпаса животных и т. д.) – не более 3-х лет.

Законом также предусмотрена возможность продления найма в следующих случаях:

  1. Земля была предоставлена гражданину или юридическому лицу без проведения торгов.
  2. Первоначальный договор был заключен на землю сельхозназначения по результатам аукциона.

Подробно о том, как заключается договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Основанием для пролонгации служит заявление арендатора, а в некоторых случаях решение администрации или суда.

Продление договора аренды возможно путем:

  • заключения нового договора;
  • составления дополнительного соглашения;
  • автоматической пролонгации.

В первом варианте заключается новый договор найма, условия которого могут быть изменены. При этом арендатор остается прежним, и его права на землю не меняются.

Во втором случае заключения нового договора не требуется. К уже существующему документу составляется дополнительное соглашение о продлении аренды, в которое могут быть внесены несущественные изменения первоначального договора.

Автоматическое продление возможно в случае, если после окончания срока найма арендатор продолжает пользоваться участком, при условии, что положения уже заключенного договора устраивают стороны и арендодатель не имеет претензий. Он остается в силе на тех же условиях.

Автоматическая пролонгация и заключение дополнительного соглашения могут осуществиться только при согласии сторон. Также продлить аренду можно на основании решения администрации или суда. В последнем случае – если между сторонами возникли имущественные или гражданские споры.

Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка

Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:

  1. Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
  2. У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
  3. Арендатор должен остаться прежним.
  4. У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
  5. Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
  6. Земельный участок предоставлен без проведения торгов.

Подробный перечень условий содержится в ст. 39.6 ЗК РФ. При нарушении данных условий продление аренды будет невозможным.

Документы для продления:

  • паспорт арендатора или учредительные документы;
  • договор аренды (читайте, как арендовать земельный участок);
  • доверенность, если обращается представитель;
  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на строительство;
  • справка об отсутствии задолженности.

Оригиналы предоставлять необязательно, достаточно копий.

Продление договора аренды участка: пошаговая инструкция

Продление аренды, как и любые другие юридические действия, требует определенной последовательности. Предоставленная ниже пошаговая инструкция позволит самостоятельно грамотно осуществить процедуру пролонгации.

Шаг 1. Составление письменного обращения

В первую очередь необходимо составить заявление о намерении продлить договор. В обращение обязательно должно быть указано следующее:

  • данные арендодателя – наименование органа исполнительной власти и ФИО уполномоченного лица;
  • ФИО и паспортные данные заявителя (арендатора);
  • текст заявления о намерении продлить наем;
  • перечень документов;
  • дата и подпись.

В основном тексте должны содержаться информация об участке и данные из договора аренды. Если арендатор желает изменить какие-либо условия предыдущего соглашения, то в тексте нужно это указать.

Образец заявления

Шаг 2. Отправление адресату

После того как заявление и документы будут готовы, их нужно отдать в местную администрацию. Сделать это можно лично, через представителя, через почту России или по электронной почте. В последнем варианте заявление должно быть подписано электронной цифровой подписью.

Шаг 3. Получение согласия

Заявление рассматривается в течение месяца. В завершение арендатор получает административное решение о продлении найма участка.

Шаг 4. Регистрация нового договора

Административное решение служит основанием для заключения нового договора или дополнительного соглашения к предыдущему. Указанные документы обязательно должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Рассмотрение заявления происходит бесплатно. Оплатить потребуется только госпошлину за регистрацию договора в Росреестре. Ее стоимость одинакова во всех субъектов РФ для физических и юридических лиц – нанимателей – 350 р.

Отказ в продлении договора аренды земельного участка

При рассмотрении заявления администрация может отказать в пролонгации аренды. Причиной отказа может послужить любой из пунктов ниже:

  • земля изъята из оборота;
  • находится в резерве;
  • на участок наложен запрет;
  • земля использовалась не по назначению;
  • у арендатора существует задолженность по арендной плате.

Перечень оснований для отказа исчерпывающий. О принятом решении с обоснованием причины выдается соответствующее административное постановление.

Если после принятого решения арендодатель заключил договор в течение года, то его действия будут признаны незаконными. Обжаловать ответ администрации можно в любом случае.

Для этого нужно в течение 10 дней после отказа подать иск в суд, где судья, рассмотрев все материалы дела, примет соответствующее решение, на основании которого будет продлен наем территории.

Вас может заинтересовать: как составить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Судебная практика

Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.

В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ.

В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации.

Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:

  • наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
  • арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
  • на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.

Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/prodlenie-arendy-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.