+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Порядок оформления дду при ипотеке – кредит на долевое строительство

Содержание

Что нужно знать потенциальному дольщику при покупке квартиры в ипотеку по ДДУ – ЮК

Порядок оформления дду при ипотеке – кредит на долевое строительство

Многие граждане, не имея в наличии собственных денег на покупку жилья, приобретают квартиру в строящемся доме с использованием заемных средств банка. Такой вариант приобретения недвижимости в новостройках стал возможен в 2008 году после внесения изменений в законодательство. Сегодня этот способ оплаты жилья является одним из самых востребованных.

Однако покупка квартиры по ДДУ в ипотеку подразумевает прохождение нескольких обязательных этапов и имеет свои особенности.

Потенциальному дольщику предстоит не только выбрать долевой проект, в котором он решит принять участие, но также подобрать кредитное учреждение с выгодными условиями кредитования, согласовать все нюансы получения кредита, определиться со страховой компанией.

Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более восьми лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт.

Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще.

Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.

Особенность ипотеки на недостроенный объект в том, что в качестве залога выступает не готовая квартира, а договор долевого участия. После сдачи объекта квартира, вплоть до полного погашения взятого кредита, остается в залоге у банка.

Финансовое учреждение прежде чем выдать кредит, проводит тщательную проверку как заемщика, так и самого застройщика. Первоначально банк проверяет потенциального дольщика, его кредитоспособность, оценивает перспективы возвращения кредита.

После одобрения клиента банк проверяет репутацию застройщика, изучает документы на строящийся объект.

Требования, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам:

  • наличие российского гражданства;
  • возраст – двадцать один год и старше;
  • прописка в том населенном пункте, где берется кредит;
  • хорошая история по предыдущим кредитам;
  • постоянное место работы со стажем на одном месте полгода и более.

У каждого банка своя программа оформления ипотеки, однако многие из них выставляют очень похожие условия для получения кредита, среди которых можно отметить следующие:

  • первоначальный обязательный взнос составляет от 10 до 20 % от суммы кредита;
  • размер ставки по кредиту колеблется в пределах от 11.5 до 17 % годовых;
  • срок погашения в среднем составляет 25-30 лет;
  • сумма кредита не должна превышать 85 % от полной стоимости квартиры.

Каждую заявку банковское учреждение рассматривает в индивидуальном порядке, поэтому ставки кредита для разных заемщиков могут сильно отличаться. Они зависят от многих факторов: суммы первичного взноса, периода кредитования, наличия или отсутствия страховок и т.д. Как правило, первоначальные ставки намного выше тех, которые предлагает банк после сдачи объекта и оформления квартиры в собственность дольщика. Разница составляет примерно 5%.

Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов.

Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика.

Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:

  • во-первых, банк не выдаст кредит, если строительство дома находится на стадии рытья котлована. Получение кредита возможно только тогда, когда объект возведен, как минимум на 20%;
  • во-вторых, ипотека будет одобрена в том случае, если застройщик аккредитован банком.

Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может получить заем быстрее и на более выгодных условиях.

Пока будет происходить процесс одобрения ипотеки банком, необходимо тщательно изучить ДДУ, предлагаемый застройщиком, а лучше, перед тем как заключить договор, показать его опытному юристу для проведения всестороннего анализа.

На этом этапе также практикуется бронирование будущим дольщиком определенной квартиры. Обычно за это приходится платить застройщику от 1 до 1.5 % от полной стоимости объекта.

Нужно учесть, что не каждый застройщик возвращает эти деньги, если клиент передумал или получил отказ банка в кредите. К этому нужно быть готовым.

После одобрения кандидатуры заемщика, необходимо застраховать строящийся объект, это является обязательным условием получения кредита под залог ДДУ. Во многих банках предусмотрены и другие программы страхования – жизни, здоровья, трудоспособности, от несчастного случая и т.д. Если заемщик отказывается от страховки, то возможно увеличение процентной ставки по кредиту.

Кредитный договор подписывается до заключения ДДУ, но все денежные операции производятся банком только после того, как будет пройдена регистрация договора в Росреестре.

Как правило, по условиям ипотеки предусмотрен первоначальный взнос, вносимый дольщиком непосредственно на счет застройщика, который также уплачивается после регистрации ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ на заемные средства – достаточно большая нагрузка на семейный бюджет.

Государство решило оказать помощь семьям в приобретении собственного жилья. Бала разработана, и в 2015 году стартовала специальная программа поддержки государства в покупке жилья по ипотеке.

Ипотечные кредиты по данной программе выдаются с пониженной процентной ставкой, оставшуюся часть процентов покрывает государство, перечисляя банкам денежные средства из пенсионного фонда. В программе участвуют ограниченное число банков, что вызывает определенные сложности в оформлении ипотеки с господдержкой.

Ранее льготная ипотека была доступна только отдельным категориям граждан (многодетные и молодые семьи, родители-одиночки, инвалиды), после начала действия программы данным продуктом могут воспользоваться разные социальные слои населения, которые подпадают под определенные критерии. Однако существенно ограничивают число граждан, которые могут участвовать в программе, возрастные ограничения: на момент полного погашения кредита заемщикам должно исполниться не более 55 лет – для женщин, и 60 лет – для мужчин.

Условия кредитования:

  • процентные ставки от 11.4 до 13.5 %;
  • обязательный взнос заемщика 20 % от полной стоимости квартиры;
  • срок кредита до тридцати лет;
  • размер кредита от 300 тысяч до 3 млн. рублей – для всей России, для жителей Москвы и Санкт-Петербурга – до 8 млн. рублей;
  • приобретаемая квартира вплоть до полной выплаты кредита находится у банка в залоге;
  • обязательное страхование здоровья и жизни заемщика.

Государственная программа успешно действовала в течение двух лет.

В результате снижения инфляции и более мягкой политики Центробанка, ставки на ипотечные кредиты поползли вниз, средняя ставка сегодня составляет порядка 12,8 %.

Поэтому в 2017 году было решено программу не продлевать. Однако и сегодня государство продолжает поддерживать отдельные категории граждан и помогает им приобретать жилье на льготных условиях.

Ипотека намного расширяет возможности граждан по приобретению собственного жилья, которое на этапе строительства можно купить намного дешевле, чем в уже достроенных и сданных новостройках. При покупке жилья по ДДУ в ипотеку не требуется поручительства, поскольку в качестве залога выступает сам договор ДДУ. Безусловно, все это является положительными моментами.

Вместе с тем, для многих граждан ипотека является непосильным бременем, т.к. ставки здесь значительно выше, чем на готовую недвижимость.

Не у всех есть возможность на протяжении десятков лет получать высокую заработную плату, позволяющую выплачивать проценты по кредиту.

Среди минусов нужно также отметить невозможность сразу вселиться в свою квартиру, что вынуждает граждан арендовать жилплощадь, тем самым увеличивая свои ежемесячные расходы.

Кроме того, в долевом проекте всегда остаются определенные риски не получить жилье в срок, что продлевает сроки выплат более высоких процентов по ипотеке.

Дольщики могут столкнуться с различными недоделками и дефектами строительства, требованием доплаты, которая не предусмотрена договором. Не исключен вариант банкротства застройщика, что ставит под большой вопрос вообще получение жилья.

Риски всегда есть, совсем избавиться от них невозможно, но свести их к минимуму можно и нужно.

Прежде, чем подписывать договор с застройщиком, следует проверить его репутацию, прочитать о нем отзывы в интернете, посетить официальный сайт строительной компании, где посмотреть уже сданные дома и ход работ на выбранном вами объекте.

Необходимо подвергнуть тщательной проверке документы застройщика, которые он по закону обязан представить для ознакомления, проанализировать ДДУ на предмет наличия скрытых условий, ущемляющих права дольщика.

Конечно, все эти действия проще совершить профессионалу, чем обычному гражданину, не знакомому с тонкостями долевого строительства и не знающему законодательных актов.

В Обществе защиты прав дольщиков работает штат опытных юристов, которые помогут вам решить любые юридические вопросы в сфере долевого строительства. Для связи с нами зайдите в специальный раздел «Контакты», где можно узнать наши координаты и задать свой вопрос, заполнив форму на сайте.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/pokupka-kvartiry-po-ddu-v-ipoteku

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой: образец 2020

Порядок оформления дду при ипотеке – кредит на долевое строительство

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой не является гарантией того, что застройщик выполнит свои обязательства по нему. Эта сделка не убережет вкладчика от мошенничества, долгостроя и, тем более, от банкротства строительной фирмы.

Однако в среде юристов и простых граждан считается, что ДДУ – лучший способ защиты прав дольщика.

Чтобы понять, почему именно он заслужил такую «народную любовь», разберемся с тем, что из себя представляет договор долевого участия с ипотекой, в чем его особенности, как он заключается и расторгается, а также вам будет доступен образец для ознакомления.

Значение термина

Ипотека с ДДУ – сделка, которую заключают дольщик (физическое лицо) и застройщик (строительная компания). По ее условиям дольщику передается доля участия в строительстве многоэтажного дома в виде отдельной квартиры.

После чего он обязуется внести определенную сумму в установленный срок на счет застройщика, чтобы погасить стоимость своей доли и получить ее в собственность.

Выплаты могут производиться по частям или единовременно, в зависимости от договоренности сторон.

Ипотека при заключении ДДУ позволяет привлечь кредитные средства для выкупа доли участия при недостаточности или отсутствии собственных денег. Для этого перед заключением сделки клиент оформляет ипотечный договор с банком.

Затем застройщик открывает аккредитивный счет на свое имя, куда клиент вносит оговоренную сумму. После подписания и регистрации договора застройщик получает ее.

При невозможности вносить дальнейшие выплаты по ДДУ с ипотекой, покупатель теряет право долевого участия и переуступает банку право требования по договору.

Все условия ДДУ регламентируются 214 ФЗ, что позволяет получить защиту дольшику.

Что же касается внешней формы сделки, то она оформляется на русском языке, в бумажном виде по числу сторон и подлежит обязательной государственной регистрации.

Образец ДДУ с ипотекой Сбербанка и сервисом безопасных расчетов можно скачать у нас на сайте. Он соответствует 214 ФЗ и имеет типовой формат.

Тонкости ипотеки на долевое строительство

ДДУ не «делает» дольщика хозяином квартиры, он лишь дает ему возможность требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств. Поэтому основное отличие покупки строящегося жилья от готового – это отсутствие права собственности. В рамках этой сделки государственной регистрации подлежит право залога недвижимости, а не право собственности.

В целом, существует несколько важных особенностей, на которые стоит обратить внимание перед заключением сделки:

  • получить ипотеку на долевое участие можно только в банке, который сотрудничает с конкретным застройщиком;
  • наличие точной информации – регистрацию в Росреестре пройдет только тот договор, где подробно указан:

-срок сдачи дома в эксплуатацию;

-срок передачи квартиры клиенту;

-адрес застройки и прочие данные о строящемся объекте.;

  • дата передачи квартиры – нередко фактический срок передачи в собственность сильно отличается от договорного. Перед подписанием, следует уточнить этот момент у застройщика. Если сроки действительно будут разниться, могут возникнуть проблемы с аккредитивом, да и будущий дольщик может отказаться от сделки;
  • сумма ипотеки – перед тем, как подавать заявку на получение займа определенного размера, клиенту следует уточнить, на какие именно квартиры в строящемся доме распространяется ипотечное предложение банка. Нередки случаи, когда привлекательная на первый взгляд программа кредитования действует не в отношении всех квартир новостройки, а только многокомнатных или тех, которые находятся на первом или последнем этаже. В итоге их стоимость окажется куда выше, чем ожидает будущий дольщик;
  • возмездность бронирования – подписывая договор, нужно быть готовым к тому, что бронирование заинтересовавшей квартиры окажется платным, причем довольно дорогим. Размер гонорара колеблется от 25-30 тысяч рублей до 2% от стоимости жилья. Самое главное, что следует уточнить – возможность возврата денег в случае отказа банка. Некоторые застройщики, при «сорвавшейся» сделке возвращают гонорар за бронирование в течение 1-2 месяцев, а некоторые — не возвращают вообще;
  • аккредитация компании — строительная фирма может быть аккредитована сразу в нескольких банках. Выбирать банк нужно исходя из срока кредитования и процентной ставки, не принимая во внимание требование застройщика «сделать все побыстрее». Это связано с тем, что кредиторы, предлагающие «удобные» условия, часто требуют расширенный пакет документов, дольше рассматривают заявку, дольше принимают решение. Соответственно, оформление сделки с застройщиком занимает больше времени. Однако проще подождать, чем переплачивать.

Этапы оформления договора

Оформление долевого участия с привлечением ипотечных средств состоит из следующих ступеней:

  • выбор подходящей новостройки и квартиры – почти все строительные фирмы на окончательных этапах строительства проводят ознакомительные экскурсии по объектам. Участие в такой экскурсии поможет точнее определиться с выбором;
  • бронирование – получение ипотеки – длительный процесс, и бронирование гарантирует что застройщик не передаст за это время квартиру другим дольщикам;
  • подача заявки на получение займа;
  • подписание ипотечного договора и получение кредитных средств – возможно только при положительном решении банка;
  • заключение договора долевого участия этот документ не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После государственной регистрации он приобретает такую же юридическую силу, как и нотариально заверенные аналоги;
  • регистрация договора в Росреестре;
  • внесение средств на аккредитивный счет застройщика для выкупа права на долевое участие.

На последнем этапе сделки необходимо получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Его выдает уполномоченный орган Росреестра при предъявлении:

  • закладной и договора займа;
  • договора долевого участия;
  • акта сдачи квартиры в эксплуатацию;
  • паспорта будущего собственника.

Важно знать, что в свидетельстве о праве собственности имеется отметка о том, что объект недвижимости обременен, т.е. является предметом залога по кредитному обязательству. Обременение означает, что покупатель не имеет права распоряжаться квартирой до полной выплаты долга. Подробнее как оформляется ипотека на новостройку и её плюсы и минусы разобраны в отдельной статье.

Погашение ипотеки до оформления права собственности

Нередко банки-кредиторы предусматривают возможность досрочного возврата займа. Это условие должно содержаться в ипотечном договоре. Однако, и без него при соответствующей договоренности, клиент может раньше времени выплатить оставшуюся часть кредита. После чего банк выдает бывшему заемщику справку об отсутствии задолженности.

С этой справкой клиент обращается в Росреестр (лично или через МФЦ) для снятия залога с объекта недвижимости. В ряде банков эта задача входит в обязанности представителя.

Важно знать, что обязательства застройщика по сдаче жилья никак не связаны с кредитными обязательствами покупателя. Выплата ипотеки не является гарантией того, что клиент в ближайшее время получит квартиру в «натуральном» виде.

Причины расторжения ДДУ с ипотекой

Чаще всего договор долевого участия с ипотекой расторгается по инициативе дольщика по следующим причинам:

  • необоснованное и не обозначенное в договоре увеличение стоимости квартиры;
  • «поборы» со стороны застройщика;
  • приостановка строительства на неопределенный срок;
  • перепродажа забронированного объекта;
  • просрочка сдачи в эксплуатацию более, чем на два месяца;
  • значительные изменения в планировке, влияющие на увеличение стоимости квартир;
  • неуказанные дефекты, обнаруженные после подписания передаточного акта, при условии, что застройщик отказывается их устранить за свой счет.

Причиной расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе банка признается невозможность заемщика погашать кредит с последующей передачей кредитору права требования по ДДУ.

Закон предусматривает, что стороны могут расторгнуть ДДУ при наличии ипотечного соглашения, как по собственной инициативе, так и через суд. Это может произойти по абсолютно любым основаниям, если одна из сторон считает, что ее права нарушены контрагентом.

Закон не позволяет дольщику отказаться от сделки по своей инициативе без каких-либо нарушений со стороны девелопера. В этом случае вернуть деньги гражданин может только через суд.

Порядок расторжения договора долевого участия с ипотекой

Процедура расторжения ДДУ с ипотекой не имеет каких-то особенных сложностей, при условии, что все пойдет «гладко».

В первую очередь, клиент должен получить согласие кредитора на прекращение договорных отношений со строительной компанией. Банк без проблем соглашается, если кредитные средства еще не переданы застройщику и «висят» на аккредитивном счету.

 После этого дольщик уведомляет строительную компанию о своем желании. В этом же уведомлении указывается срок в течение, которого застройщик обязан вернуть полученные средства. Согласно п.2 ст.9 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» деньги возвращаются в течение 10 дней с даты извещения.

Письмо передается лично, отправляется по почте или интернету. Если застройщик перечисляет полученные средства в указанный срок, дольщик может поступить с ними двумя способами:

  • вернуть всю сумму с процентами в банк (если в договоре займа есть такое условие);
  • приобрести новое жилье и продолжать погашать ипотеку, изменив предмет залога.

Если застройщик отказывается вернуть деньги или отвечает «молчанием», клиент обращается в суд. На этом моменте мы остановимся отдельно, в виду длительности и сложности судебной процедуры.

Обращение в суд

Расторжение ДДУ с ипотекой происходит в общеустановленном исковом порядке. Дольщик составляет исковое заявление с требованием об аннулировании сделки и взыскании ранее оплаченной суммы долевого участия.

К заявлению прилагаются:

  • паспорт;
  • копия досудебного уведомления;
  • расторгаемый договор;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о праве собственности (если оно уже выдано);
  • договор банковского займа;
  • письменный расчет суммы, взыскиваемой с ответчика (сюда входит не только оплата паевого взноса, но и расходы на госпошлину, оплату адвоката, неустойка и др.);
  • иные документы, на которых истец основывает свое требование.

Иск рассматривается с участием банка, поскольку здесь затрагиваются и его интересы. В течение 30 дней суд выносит решение. При несогласии с ним любая сторона имеет право обжаловать его в вышестоящем суде.

Положительное решение, вступившее в законную силу, является основанием для возврата застройщиком полученных денег. В решении всегда указывается срок, отведенный на его исполнение.

Если ответчик не укладывается в него или игнорирует требование суда, дольщик передает постановление в ФССП на принудительное исполнение. Тогда путем ареста счетов или других материальных активов приставы взыскивают с компании присужденные средства.

Как уже сказано ранее, эти деньги бывший дольщик расходует двумя способами.

Если банк против

Выше рассмотрена ситуация, когда банк дал согласие на расторжение ДДУ с полученной ипотекой. Но что же делать, если он будет против? Ведь договор по сути находится в залоге, и без согласия банка дольщик не имеет права разрывать отношения с застройщиком.

В этом случае также придется обращаться в суд, где ответчиком будет уже кредитор. Чаще всего иски к застройщику и банку рассматриваются в ходе одного производства.

Судебная практика

Судебная практика по договорам долевого участия в строительстве с ипотекой показывает, что застройщик чаще всего не настроен возвращать дольщику «ни копейки». Мало кто из руководителей понимает, что подобная тактика приводит к тяжелым последствиям:

  • остановке строительства;
  • банкротству;
  • аресту активов и счетов.

Суды назначают различные экспертизы для установления законности требования истца, и заключения, как правило, «говорят» в пользу последних. Однако, иногда экспертиза устанавливает, что с ответчика истребуются завышенные суммы. В результате чего истец уменьшает исковые требования, и снижаются штрафные санкции, возложенные на застройщика.

Важный момент. При расторжении ДДУ вы даже можете заработать. Дело в том, что если застройщик нарушил сроки строительства, вы имеете право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия. Для этого достаточно написать письмо застройщику и оповестить его об этом.

Далее нужно буде подать на застройщика в суд за пользование вашими средствами. Суд часто идет на встречу и обязывает выплатить покупателю проценты за пользование его деньгами в размере 18% годовых.

Обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему ипотечному юристу, чтобы мы подсказали вам, как вернуть ваши деньги и получить еще небольшую прибавку.

Также вам будет интересно узнать, что покупателям новостройки с 2018 года доступна льготная ипотека под 6%.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.html

Договор ДДУ с ипотекой (образец и порядок)

Порядок оформления дду при ипотеке – кредит на долевое строительство

Посмотреть договор ДДУ с ипотекой (образец) можно на этой странице. Здесь представлен порядок заключения подобных договоров и тонкости проведения сделки с участием кредитного учреждения.

Договор долевого участия (ДДУ) – это официально заключаемые документ между компанией застройщиком и потенциальным собственником будущего жилья. Он заключается в отношении конкретного помещения (квартиры или офиса). В этом формуляре указывается площадь (жилая и общая) с точностью до квадратного метра.

По договору долевого участия предоставляется ипотека. Банки готовы сотрудничать далеко не со всеми застройщиками. У них есть ряд своих, внутренних требований, регламентированных политикой экономической безопасности.

Поэтому, прежде чем выбирать квартиру в новостройке, следует подыскать банк, с которым будете сотрудничать.

Затем необходимо уточнить у кредитного менеджера, работают ли они с этим застройщиком и какова вероятность одобрения вам ипотечного займа.

Образец договора долевого участия с ипотекой (ДДУ)

Предлагаем посмотреть договор ДДУ с ипотекой: образец полностью с указанием всех переменных условий тут, конечно же, публиковать не будем. Но обозначим основные аспекты, которые сделают документ юридически грамотным и обеспечивающим защиту прав всех участвующих сторон.

Итак, для того, чтобы договор ДДУ считался правильно составленным и был принят к регистрации «Росреестром» и кредитным учреждением, необходимо соблюсти некоторые требования. При подготовке текста этого документа следует учитывать, что в нем должны быть отображены следующие важные положения:

  • полное наименование компании застройщика и отображение всех правоустанавливающих документов;
  • полные данные физического или юридического лица, которое заключает договор долевого участия в строительства с компанией застройщиком;
  • указание полных сведений относительно полученного разрешения на строительство того объекта, в котором определяется доля будущего собственника;
  • определение относительно объекта недвижимости, который будет передан в собственность дольщику после завершения всех работ и ввода здания в эксплуатацию (здесь нужно указывать непосредственную локацию, количество квадратных метров, количество помещений, наличие санузла, кухни и отдельного входа);
  • сроки завершения строительства и сдачи многоэтажного здания в эксплуатацию;
  • порядок проведения регистрационных действий (кто заказывает планы в бюро технической инвентаризации, выписки из кадастрового реестра и многие другие документы, необходимые для совершения регистрационных действий);
  • порядок передачи жилого помещения в собственность участнику ДДУ;
  • сроки и способы передачи денежных средств в счет оплаты строительства квадратных метров;
  • полная стоимость объекта на дату заключения договора и на момент фактического ввода в эксплуатацию;
  • гарантийные обязательства строительной компании.

Как правило, образец типового договора на долевое участие в строительстве передает потенциальному дольщику для изучения до момента подписания. Рекомендуем настоятельно обратиться с этой документацией к опытному юристу.

В настоящее время действующее законодательство не в полной мере регулирует рынок долевого строительства. Существует огромное количество подводных камней. Конечно, на сегодняшний день продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям уже сложно, но существуют и другие способы обмана.

Например, при сдаче объекта оказывается, что в построенной квартире гораздо больше квадратных метров, чем это прописано в изначальном договоре. В этом случае компания застройщик предлагает выкупить избыточную площадь по очень завышенным ценам.

Это фактически сравнивает общую стоимость квартиры в новостройке с аналогичными предложениями на жилищном рынке.

Вот такие моменты следует прописать все в договоре изначально.

К сожалению, в рамках одной статьи рассказать обо всем очень сложно, тем более, что в каждом регионе застройщики пользуются своим арсеналом уловок. Поэтому послушайте совет.

Не пожалейте денег, обратитесь к опытному юристу для проведения экспертизы проекта договора. В будущем это может сэкономить для вас несколько сотен тысяч рублей.

Безопасность договора ДДУ

Государством гарантирована безопасность договора ДДУ как единственно возможного документа, заключаемого между компанией застройщиком и будущим владельцем квартиры.

Он может быть заключен на стадии котлована, что позволяет получить выгоду дольщику. Стоимость квадратных метров на этом этапе меньше средней рыночной стоимости примерно на 30 – 35 %.

Чем выше будет подниматься многоэтажка, тем выше будет стоимость квартир.

Обратите внимание! Компания застройщик может предлагать различные варианты участия в строительстве. Зачастую это выдача векселей или договор по форме купли-продажи на еще не построенную квартиру. Конечно же, не совсем грамотные дольщики охотно соглашаются на эти варианта, поскольку думают, что они уже купили квартиру и теперь их точно никто не обманет.

Но на самом деле этот документ не имеет абсолютно никакой юридической силы:

  • законодательством не предусмотрено возможности продажи вещей или объектов недвижимости, которых пока не существует в природе;
  • застройщик сможет продавать квартиры, т.е. заключать полноценные договора купли-продажи только после того, как здание будет полностью готово к вселению, введено в эксплуатацию и зарегистрировано в Росреестре;
  • законом о долевом строительстве предусмотрена только одна форма договорной документации – ДДУ;
  • банки выдают ипотечные кредиты только по таким договорам;
  • в случае судебного разбирательства векселя и соглашения о продаже несуществующих объектов недвижимости будут признаны недействительными.

Составленный по всем правилам договор долевого участия в строительстве не может быть изменён или расторгнут в одностороннем порядке. рекомендуем ввести в текст договора пункт, который будет запрещать компании застройщику внесение изменений в проект будущего здания, если они будут затрагивать проектную документацию на ту квартиру, которая фигурирует в данном ДДУ.

Как оформляется ипотека на ДДУ

Важный момент для каждого потенциального покупателя новостройки – как оформляется ипотека на ДДУ. Здесь важно с самого начала правильно выбрать застройщика и кредитную организацию.

Обязательно обратите внимание на сотрудничество крупных строительных компаний и банков в вашем регионе. Такие консолидированные застройки существует во всех субъектах Российской Федерации.

Это самый выгодный вариант приобретения жилья в строящимся доме.

Если есть необходимость приобрести квартиру в новостройке, возводимой компанией застройщиком, не аффилированной с финансовым кредитным учреждением, то нужно очень тщательно проверять все стороны договора. Сначала следует собрать всю информацию о компании застройщике.

Для этого можно воспользоваться следующими ресурсами:

  • реестр компаний застройщиков (туда входят все аккредитованные компании);
  • наличие разрешительной документации на строительство конкретного объекта;
  • отзывы покупателей недвижимости этого застройщика в ранее возведённых домах;
  • оценка общего благополучия (запрос об уставном капитале, дата регистрации юридического лица);
  • аффилированные агентства недвижимости и стиль их работы (как правило, честный застройщик не будет заключать договор на реализацию строящегося жилья с агентствами недвижимости, которые ведут свои дела не самым честным образом).

Второй шаг – это выбор того банка, который согласиться кредитовать покупку квартиры по ДДУ с конкретным застройщиком. Этот момент следует выяснять до подачи заявки на ипотеку. Как правило, кредитные специалисты обладают подобной информацией и сразу же говорят клиентам о том, что их финансовое учреждение обычно отклоняет подобные договора.

Между прочим, отказа крупного финансового учреждения сотрудничать по договору долевого участия в строительстве многоэтажного дома может стать своеобразным сигналом к тому, что и вам стоит отказаться от этой сомнительной сделки.

дело в том, что в кредитных учреждениях работают серьезные службы безопасности. Они ведет проверку надежности всех контрагентов.

Неблагонадёжные застройщики не попадают в список допущенных к заключению ипотечных договоров кредитования.

После всех проверок можно приступить к заключению договора с банком. О том, как это сделать, расскажем далее в статье.

Порядок действий

Существует определённый порядок действий при заключении договора ипотечного кредитования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Заметьте, что тут финансируется не покупка квартиры с определённым количеством квадратных метров.

По такому договору финансируется ваше желание инвестирования денежных средств с целью приобретения жилья по значительно сниженной стоимости. О покупке квартиры на этом этапе речь не идет. Вы просите у банка определённую сумму денег для того, чтобы передать её строительной компании, ведущей застройку многоквартирного дома.

Только такой договор может быть зарегистрирован в регистрационной палате и профинансирован банком.

Итак, какого порядка действий следует придерживаться при покупке жилья на этапе котлована, закладки фундамента или возведения стен первого этажа:

  • сначала идет выбор подходящего объекта (многоквартирный дом);
  • выбор доступного количества квадратных метров и соответствующей этому параметру квартиры по проектной документации;
  • заключение договора временной борони на выбранную будущую квартиру;
  • выбор кредитного учреждения для оформления ипотеки;
  • получение у застройщика выписки с полным расчетом стоимости будущего жилья;
  • расчет недостающей суммы (за вычетом первоначального взноса);
  • пишем заявку на предоставление ипотеки в выбранном кредитном учреждении;
  • при получении положительного решения собираем все документы (справки о доходах, копии трудовой книжки, справки о составе семьи и т.д.);
  • параллельно следует оформить и пописать договор ДДУ с застройщиком;
  • регистрируем договор в Росреестре;
  • предоставляет копию договора ДДУ в банк;
  • вносим первоначальный взнос, указанный в документации;
  • подписываем договор ипотечного кредитования и получаем недостающую сумму на свой расчетный счет для последующей передачи её застройщику;
  • затем заключается еще один договор с кредитной организацией и том, что имущественное право является залогом выплаты кредита (он тоже регистрируется в Росреестре);
  • после этого проводятся все расчеты с застройщиком;
  • дольщик обязан заключить договор страхования риска участия в долевом строительстве в пользу банка.

До окончания строительства все регистрационные действия прекращаются. начинается рутина по ежемесячной выплате взносов. Как только строительство будет завершено, следует провести процедуру переоформления в установленном порядке. Как это сделать – поговорим далее.

Что делать после завершения строительства?

Итак, первое, что стоит делать после завершения строительства, это оформлять право собственности как можно быстрее. Сделать это можно сразу же после ввода в эксплуатацию и предоставления адреса. Покупателю выдается на руки пакет документов, включающий в себя:

  1. поэтажные планы и экспликации от бюро технической инвентаризации;
  2. акт о вводе в эксплуатацию, подписанный всем сторонами;
  3. акт приемки-передачи с полным описание квартиры и имеющейся внутри отделки, проведенной канализации, водопроводных и других инженерных сетей;
  4. справка о полном расчете.

Все эти документы предоставляются в Росреестр. Покупатель получает выписку из ЕГРН о праве собственности с обременением. Затем оформляется закладная в пользу банка и также регистрируется в Росреестре.

Тонкости ипотеки по договору ДДУ

Нужно знать все тонкости и секреты ипотеки по договору ДДУ. Первое, что нужно знать – недвижимость будет находиться в залоге у кредитного учреждения до того момента, пока вся сумма ипотечного займа не будет погашена заёмщиком. В документах будет указано обременение. Это будет означать, что с данным объектом недвижимости нельзя совершать никаких регистрационных действий.

Следующий момент – необходимо оформлять в обязательном порядке договор страхования ответственности. При долевом участии в строительстве многоквартирного дома существуют определённые риски. Дом может быть не достроен в силу непреодолимых обстоятельств.

например, компания застройщик обанкротится, а выкупившая пассив следующая компания не будет торопиться проводить завершение работ. Также могут в процессе строительства выявиться различные недочеты геологической экспертизы.

Не редки случаи обрушения конструкций в виду нестабильности грунта и неправильного расчета несущей способности фундамента.

Все эти риски должны быть застрахованы в пользу банка. В противном случае заемщик рискует остаться без жилья и при этом на протяжение длительного времени выплачивать ипотеку.

Желательно также застраховать свою жизнь и трудоспособность, титул права собственности на будущую недвижимости.

При предоставлении полного пакета страхования банк существенно снижает процентную ставку по ипотечному кредиту.

Посмотрите на видео особенности оформления ипотеки по договору долевого участия в строительстве:

Источник: https://ipotekoi.ru/finansy/dogovor-ddu

Ипотека на долевое строительство: нюансы, этапы, возврат ндфл

Порядок оформления дду при ипотеке – кредит на долевое строительство

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Ипотека на долевое строительство – одна из самых востребованных банковских услуг в России.

В последнее время ипотека на жилье, которое находится еще и на стадии строительства, становится все популярней.

Потенциальных покупателей и заемщиков привлекают более низкие цены на квадратные метры по сравнению с теми, за которые продают новые квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах.

Тем не менее, такие операции с недвижимостью имеют ряд своих особенностей, в которых стоит хорошо разобраться, чтобы не остаться с кредитом и без жилья.

Привлекательность квартир в новостройках

Квартиры в новом доме бесспорно привлекательней, чем на вторичном рынке. Покупатель въезжает в новый дом, оснащенный новыми коммуникациями и с облагороженной территорией. В большинстве новостроек для собственника имеется возможность менять планировку жилья на свое усмотрение.

Кроме того, часто дома строят целыми комплексами, куда входят различные заведения культуры, образования и т.д. Вполне логично, что стоимость такого жилья будет выше, чем в старых домах.

Поэтому потенциальные покупатели и стараются заключить договор с застройщиком на более ранних этапах строительства, что позволяет существенно сэкономить денежные средства.

Квартиры на первичном рынке имеют и еще один плюс: у них нет бывших владельцев. По этой причине не возникает риск признания договора недействительным из-за нарушения прав несовершеннолетних, недееспособных и т.д.

После того, как в законодательстве появилась норма, в которой говорится, что договор долевого строительства подлежит регистрации в Росреестре, уменьшилось количество мошеннических схем.

Особенности ипотеки на долевое строительство

Банки для потенциальных заемщиков выдвигают требования, аналогичные тем, как и для покупателей на вторичном рынке. Более сложнее ситуация с продавцом недвижимости. Маловероятно, что банк будет кредитовать участие заемщика в долевом строительстве без тщательной проверки самого застройщика.

Более того, большинство банков выдают кредиты на покупку строящегося жилья только в новостройках, аккредитованных ими ранее. Их перечень можно узнать на сайте финансового учреждения или лично, обратившись в отделение.

Застройщики тоже своим потенциальным покупателям, желающим оформить ипотеку, рекомендуют конкретные  кредитные  учреждения, с которыми заключен договор.

Стоит заметить, что даже если покупатель способен расплатиться собственными средствами с застройщиком, то еще при первой консультации нужно у него поинтересоваться, готовы ли какие-либо банки кредитовать участие в их долевом строительстве.

Когда у застройщика не заключен договор ни с одним банком, то это может свидетельствовать о том, что компании сложно пройти проверку потенциального кредитора. И наоборот, если компания работает с несколькими банками, то вероятность проблем с вводом дома в эксплуатацию минимальная.

Практика банков по аккредитации застройщика связана с повышенными рисками. Дело в том, что заемщик не может оформить право собственности на приобретаемые квадратные метры, до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Залогом выступают имущественные права, и если дом не будет достроен и введен в эксплуатацию, то банк останется без обеспечения.

Поэтому ипотека на долевое строительство в основном оформляется под более высокий процент, чем кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке.

Проще получить положительный ответ от банка по застройщику, строительство дома которого уже подходит к завершению. Если же проект находится на стадии котлована, то оформить кредит на участие в нем достаточно сложно. Это возможно только у проверенных застройщиков, которые имеют партнерские отношения с финансовыми учреждениями.

Многие банки требуют предоставление дополнительного обеспечения. Это может быть как поручительство платежеспособных физических лиц, так и залог другой недвижимости, которая находится в собственности заемщика.

 Таким способом многие решают вопрос улучшения жилищных условий: оформляют ипотеку на свое жилье, после перехода права собственности с разрешения банка продают его, и погашают ипотеку на долевое строительство.

Кредитный договор может предусматривать два уровня процентной ставки. Более высокие проценты заемщик платит до ввода дом в эксплуатацию и оформления права собственности. После того, как банку предоставляются подтверждающие документы, ставка по кредиту снижается.

Ипотека на долевое строительство охватывает также ряд государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан. К ним относится материнский капитал (многие банки готовы применять его в качестве части первоначального взноса), ипотека с государственной поддержкой, военная ипотека и т.д.

Этапы оформления

Процесс получения кредита и покупки квартиры целесообразно начать с подачи в выбранный банк документов, необходимых для оценки кредитоспособности. Это желательно делать независимо от того, определился ли будущий заемщик с квартирой или нет.

Заемщику, как и при оформлении ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, нужно соответствовать определенному возрастному цензу, иметь необходимый стаж работы и подтвердить размер и стабильность своих доходов. Требования у разных банков естественно отличаются, их стоит уточнить заранее.

После принятия решения банком будет понимание того, какую сумму можно получить в кредит.

На следующем этапе заемщик выбирает квартиру у застройщика. Если у компании с банком заключен договор, то после выбора можно переходить к оформлению необходимых документов. Процедура упрощена еще и тем, что отсутствует необходимость в проведении оценки (расходы заемщика также уменьшаются).

Если же партнерских отношений у застройщика с банком нет, то потребуется время для его проверки. Перечень документов от компании в разных банках может отличаться, но однозначно потребуются следующие документы:

  • копии учредительных документов;
  • документ, подтверждающий право собственности на землю или долгосрочную аренду на него;
  • копии разрешительных на строительство документов от государственных органов;
  • техническая документация на объект строительства;
  • проект договора участия в долевом строительстве.

Необходимо быть готовым к тому, что процедура проверки может затянуться на длительное время.

После окончательного выбора квартиры, покупатель заключает с компанией-застройщиком договор долевого участия (процедура и содержание всех необходимых документов регламентируется законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года). Документ должен содержать следующую информацию:

  • идентификационные данные конкретного объекта и его подробную характеристику;
  • сроки передачи объекта покупателю;
  • способ обеспечения обязательств застройщика;
  • цена договора, сроки и порядок оплаты.

Если покупатель планирует использовать материнский капитал, то об этом необходимо уведомить застройщика до подготовки договора. Информация об этом обязательно включается в документ.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, утвержденном законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”. После этой процедуры покупатель вносит сумму первоначального взноса за счет собственных средств.

Подписанный договор долевого участия предоставляется в банк. На его основании заключается ипотечный договор, который также подлежит государственной регистрации.

Квартира в строящемся доме может быть приобретена не только напрямую у застройщика, но и у инвестора, который заключил с компанией договор долевого участия на более ранних этапах строительства. В этом случае между сторонами оформляется договор переуступки прав.

Далее банк перечисляет средства застройщику, а заемщик погашает кредит в соответствии с установленным графиком.

Также после введения дома в эксплуатацию заемщика ждет еще одна статья затрат: оформление договора страхования недвижимости. Это является обязательным требованием всех банков, так как объект ипотеки подлежит страхованию, согласно действующему законодательству.

Возврат НДФЛ

Источник: https://law03.ru/finance/article/ipoteka-na-dolevoe-stroitelstvo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.