+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор купли продажи квартиры содержание условия риски

Содержание

договора купли-продажи квартиры? / Sibdom.ru

Договор купли продажи квартиры содержание условия риски

Хотя единой законодательно утвержденной формы договора купли-продажи квартиры нет и в ряде случаев стороны могут составить его самостоятельно, это не значит, что все нюансы лежат на поверхности.

Еще недавно все договоры купли-продажи могли заключаться в свободной письменной форме, сторонам достаточно было скачать образец в Интернете, теперь изменения в законодательстве разделили сделки на два вида. Для одних объектов, как и прежде, соглашение между покупателем и продавцом может быть заключено в простой форме. Для других установлена обязательная нотариальная форма договора.

Образец договора купли-продажи квартиры образец 2019 между физическими лицами

Все зависит от способа оформления права на квартиру. По закону в обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, среди собственников которых несовершеннолетние дети. Также сделки с долями в собственности на квартиру, в том числе и когда квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи, продается целиком.

«Зачастую стороны относятся к договору как к некой справке, которая позволит им зарегистрировать свои права в Росреестре. На самом деле договор купли-продажи — важный документ, который определяет взаимоотношения этих людей на многие годы вперед, — рассказывает нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова.

— Учитывая, что в Гражданском кодексе сейчас закреплен принцип оспоримости сделок, через пять — десять лет после продажи кто-то может попытаться сделку оспорить. Гарантировать, что такого не произойдет, нельзя, право обращаться в суд закреплено в Конституции, но можно правильно составить договор, чтобы минимизировать риски покупателя.

Следует предусмотреть в договоре такие условия, которые, в случае если сделка оспорена, позволят добросовестному покупателю компенсировать все затраты на ее совершение. Вернуть не только сумму, переданную продавцу при покупке квартиры, но и расходы, которые он нес при подготовке к сделке, например на оплату услуг специалистов.

Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за нарушение принятых на себя сторонами обязательств».

Каждый договор составляется в индивидуальном порядке, в него включаются дополнительные условия, исходя из обстоятельств сторон. «Все зависит от конкретной ситуации.

Например, продавец меняет паспорт после возникновения у него права на недвижимость, но в момент сделки штампа о заключении брака не было, следовательно, достоверно установить наличие права третьего лица (супруга/бывшего супруга) не представляется возможным.

В этом случае стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за недостоверность заверений недобросовестного продавца об отсутствии у него супруги. Всякий раз, готовя договор купли-продажи, мы беседуем со сторонами сделки, разъясняем им последствия отдельных положений и уже по результатам этой беседы составляем договор», — объясняет Елена Абрамова.

В этих случаях составлением договора купли-продажи занимается нотариус, эта услуга оплачивается в рамках технической работы при подготовке к сделке, ее стоимость — пять тысяч рублей.

Кроме того, участникам сделки нужно заплатить госпошлину за удостоверение договора — полпроцента от суммы договора (но не более 20 тысяч рублей).

В целом затраты сторон на нотариальное удостоверение договора не могут превышать 25 тысяч рублей.

Простая письменная форма договора купли-продажи

В остальных случаях договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.

Это значит, что для такого договора нет рекомендованных образцов, стороны могут составить соглашение самостоятельно или скачать образец в Интернете, заполнив от руки, и после подписания договор будет иметь законную силу.

Другой вариант — обратиться за составлением договора к юристу или в агентство недвижимости (каждое агентство предоставляет услугу юридического сопровождения сделки). Стоимость подготовки договора в разных компаниях варьируется от одной до пяти тысяч рублей.

«По содержанию простая письменная форма действительно достаточно проста, — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова. — По сути, в ней может содержаться только следующая информация: паспортные данные покупателя и продавца, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и цена, а также сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользоваться».

Договор купли-продажи квартиры образец 2019 между физическими лицами

Какие дополнительные условия включают в договор?

Кроме обязательных пунктов, без которых договор купли-продажи считается незаключенным, допускается включение в него дополнительных условий. Они необязательны с точки зрения закона, но их обычно включают, чтобы закрепить основные моменты проведения сделки, важные для сторон.

  1. Помимо адреса в договоре рекомендуется указать основные характеристики квартиры: ее площадь, количество комнат, этаж, на котором она расположена, чтобы у покупателя не было сомнений, в отношении какого объекта заключается договор.
  2. Рекомендуется указывать семейное положение продавца и покупателя. Если продавец на момент совершения сделки заявляет, что в браке не состоит, это следует указать, чтобы у покупателя была подстраховка. Поскольку по закону все приобретенное в браке недвижимое имущество является совместной собственностью супругов, то если второй супруг не знает о продаже или не давал согласия на сделку, то сделка может быть оспорена.
  3. В договоре также обычно указывают последствия признания сделки недействительной. Для этого перечисляются соответствующие статьи Гражданского кодекса. По общему правилу в случае расторжения договора продавец обязан возвратить покупателю деньги в полном размере, а покупатель — товар (то есть квартиру). Уточняется, в какие сроки и в какой последовательности это должно произойти.
  4. Оговаривается способ передачи денег и вариант расчета за квартиру. Если для совершения сделки используется ипотечный кредит, на включении этого пункта настаивают банки. Если сумма должна быть перечислена на счет продавца, в договоре указывается номер конкретного счета. Когда при расчете используется банковская ячейка, прописывается, при каких условиях продавец сможет получить к ней доступ.
  5. Договор купли-продажи можно сделать еще более подробным и указать остальные условия предстоящей сделки. Такие как срок снятия с регистрационного учета в квартире зарегистрированных лиц (если на момент совершения сделки в квартире остаются прописанные); срок передачи ключей покупателю; какое имущество входит в стоимость квартиры и должно в ней остаться на момент передачи объекта покупателю.

«Если стороны хотят включить в договор какие-то определенные пункты, закрепить подписями важные для них условия, стороны могут сделать необходимые дополнения, закон это позволяет, — объясняет Татьяна Третьякова.

— Зачастую в договор добавляют информацию о последствиях признания сделки недействительной. Однако, даже если эти пункты в договор не будут включены, это не значит, что покупатель остается незащищенным.

Все эти положения содержатся в Гражданском кодексе, и в случае наступления определенных обстоятельств они будут применяться независимо от содержания договора».

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания сторонами. Все перечисленное — только общий список условий, которые стороны включают в договор купли-продажи квартиры. Кроме них в конкретной ситуации в договор могут быть добавлены новые пункты в зависимости от обстоятельств сделки, а также от того, кто продает и покупает квартиру.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1647/

Предварительный договор купли-продажи квартиры – Образец 2020 года

Договор купли продажи квартиры содержание условия риски

При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить расскажем подробнее в статье.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п. 1 ст. 429 ГКРФ).

Зачем заключается?

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:

  • отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
  • покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
  • если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.

Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.

Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.

Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.

Кто составляет?

Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.

Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

При покупке квартиры от застройщика

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

Образец предварительного договора между застройщиком и физлицом. doc

При оформлении ипотечного кредита

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Бланк предварительного договора при оформлении ипотеки от Сбербанка. docx

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон.

Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ).

По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

  • задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
  • аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.

Бланк и образец предварительного договора с задатком

предварительного договора купли-продажи

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?

Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:

  1. Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.
  2. Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
  3. Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
  4. Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.

В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.

  1. Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
  2. Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
  3. Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
  4. Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
  5. В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2020 года

Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить:

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры. docx

Предварительный договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицами (бланк). doc

Срок действия

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.

После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка.

Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку.

На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке.

По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности.

Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Основания для расторжения ПДКП

Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:

  • в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
  • ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
  • расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;
  • обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Договор купли продажи квартиры содержание, условия, риски

Договор купли продажи квартиры содержание условия риски

договора купли-продажи квартиры — регистрация и риски участников сделки. Особенно пригодится покупателю, т.к. он рискует больше всех — может потерять жилье из-за неграмотно составленного соглашения о купле.

Свое жилье в настоящее время — это залог стабильности и показатель достатка.

Те, кто не имеет собственное жилье, в первую очередь стараются его приобрести, прилагая все усилия для этого. А те, кто уже его имеет приобретают еще, для расширения квадратных метров, улучшения планировки или сдачи в наем.

Основным документом, по которому приобретается недвижимость является договор купли-продажи (ДКП)

Покупка квадратных метров, происходит посредством совершения сделки и путем подписания соглашения. Он имеет юридическую значимость как для тех, кто реализует жилплощадь, так и для тех, кто ее покупает.

Вы можете скачать готовый, шаблонный образец договора купли-продажи квартиры

Каждый, кто планирует продать жилище или купить, необходимо так же знать основы по порядку заключения (подписания) ДКП.

договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры — это сделка, по которой Продавец обязуется продать Покупателю жилье, а в свою очередь Покупатель — купить, уплатив обозначенную (заранее оговоренную) сумму денег.

При этом происходит передача права владения этим объектом недвижимости.

Стороны соглашения купли-продажи: Продавец и Покупатель.

Кто может быть Продавцом квартиры? Чаще всего это собственник, может быть так же и доверенное лицо. В этом случае у данного лица на руках должна быть нотариально заверенная доверенность(имеет срок действия и, обычно, она действительна три года).

Кто может быть Покупателем недвижимости:

  • физическое,
  • юридическое,
  • несовершеннолетние при соблюдении определенных условий, т.е. практически любые лица.

Соглашение купли-продажи квартиры предусматривает письменную форму заключения. При этом составляется юридически правильный документ и подписывается сторонами.

Если данная форма не соблюдена, то такая форма договора не действительна

Заверять нотариально ДКП необходимо только при законодательном закреплении этого правила. В любом случае, по желанию сторон можно нотариально удостоверить соглашение, предварительно внеся это условие в текст.

О регистрации договора купли-продажи квартиры

В Гражданском кодексе РФ, п. 2 ст. 558, разъяснялось — ДКП подлежит обязательной регистрации в государственном органе. В Хабаровске этот орган — Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии  по Хабаровскому краю.

Так же необходимо знать — Соглашение купли-продажи объекта недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации в данном органе.

Но с 1 марта 2013 года, обязательную регистрацию ДКП отменили

Другими словами, сделку теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

К чему это привело:

  1. Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами;
  2. Отменена оплата государственной пошлины за регистрацию сделки, т.е. платить стали меньше. Сейчас госпошлину за переход права собственности оплачивает только Покупатель;
  3. Государственный орган регистрации сделок с недвижимым имуществом теперь производит только одно действие — регистрацию перехода собственности;
  4. Если ранее момент перехода имущественных прав происходил после государственной регистрации договора и передачи недвижимости, то теперь только после государственной регистрации перехода собственности;
  5. Облегчилась работа девочкам-регистраторам в Юстиции. Теперь составлять чуть меньше бумаг и ставить меньше печатей.

О том, как оплачивать госпошлину за регистрацию сделки подробнее читайте здесь

В договоре указывается:

  • в пункте ДКП о вступлении в силу: Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами;
  • в пункте ДКП о моменте возникновения права на недвижимое имущество: Покупатель приобретает собственность на жилплощадь после государственной регистрации перехода в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии  по Хабаровскому краю.

Перечисленные уточнения результат последних изменений в законодательстве. Но есть и другие, не менее важные пункты, которые индивидуальны в каждой сделке, которые вы можете не учесть. а я не смогу предусмотреть в этом посте.

Если вы не юрист, а просто одна из сторон сделки, не жадничайте и доверьте юристу составление соглашения.

Риски Покупателя в договоре купли

Довольно части в СМИ отражается информация по поводу мошенничества при сделках на рынке недвижимости Хабаровска, да и страны в целом.

При этом Покупатель оказывается самой незащищенной стороной в сделке — он теряет свои деньги, в случае признания ее недействительной.

Когда риски особенно высоки:

  • после изменения от 01.03.2013 года, Покупатель стал рисковать еще больше. Почему? Потому что с отменой регистрации ДКП, после его подписания, сделка совершена, а государственная регистрация прав собственности еще не произошла. Значит, можно подписать соглашение сегодня, а государственную регистрацию перехода осуществить через месяц. В результате, если деньги уплачены до регистрации перехода права собственности, а регистрации не произошло, есть риск очень долго за ними ходить. Здесь надо надеяться на добросовестную проверку объекта, документов, подаваемых на регистрацию, Продавца или… платить деньги за объект недвижимости после государственной регистрации собственности.
  • когда покупаемая жилплощадь приобретается у наследника или была получена владельцем по дарению. Это значит, что могут появиться третьи лица, которые заявят свое право на продаваемые квадратные метры. Подробнее о рисках покупателя в статье «11 рисков покупателя квартиры«;
  • при предварительной оплате всей или части суммы до государственной регистрации в государственном органе перехода к Покупателю собственности. Если по каким-то причинам сделку признают незаконной, Покупатель рискует остаться без жилища и личных денег.

Какие меры необходимо принять Покупателю:

  • перед тем, как заключить (подписать) соглашение, удостоверьтесь, что Продавец владелец, что должно подтверждаться правоустанавливающими документами. Паспортные данные в них должны совпадать с паспортными данными хозяина. Если владельцами жилья являются несколько лиц (супруги, дети, братья, сестры и. т.д.), то они тоже должны быть указаны в правоустанавливающих документах;
  • до заключения (подписания) договора и передачи финансовых средств Продавцу, необходимо взять выписку из Единого государственного реестра, чтобы выяснить данные собственника. Эту выписку можно получить, оплатив государственную пошлину. Не стоит пренебрегать этим правилом, т.к. данная выписка содержит в себе основную информацию: описание, сведения о правах, об их ограничениях и правопритязаниях. Т.е. станет известно, находится ли квартира в собственности, либо она под обременением банка, есть ли арест, есть ли какие-либо судебные тяжбы в отношении данной недвижимости и есть ли поданные в отношении недвижимости заявления на регистрацию сделки на переход владения;
  • перед тем, как подписать соглашение Покупатель должен проверить, отсутствие прав третьих лиц и прописанных. Эту информацию можно узнать в домоуправлении (ЖЭУ, ЖСК, ТСЖи т.д.), а так же территориальном органе Федеральной миграционной службы.

Что указать обязательно в содержании договора купли-продажи квартиры

Обязательными пунктами являются условия, без указания которых сделка считается ничтожной, а договор недействительным.

В тексте необходимо указать:

  1. Участники сделки (Продавец и Покупатель): паспортные данные сторон, ФИО, местожительства;
  2. Описание: местоположение (адрес), какая часть объекта участвует в сделке (квартира, доля, комната), общая площадь, этаж, назначение объекта недвижимости, ее кадастровый номер;
  3. Цена, за которую Продавец ее продает, с указанием порядка расчета, рассрочек и т.д.;
  4. Указание лиц, которые после продажи жилища имеют право ею пользоваться (если таковые имеются);
  5. Наличие каких-либо обременений, ограничивающих возможность владения и распоряжения Продавцом. При наличии обременений, но не указания их в договоре — сделка будет приостановлена.

Дополнительные условия в соглашении купли-продажи :

  1. Сроки и порядок передачи жилья Продавцом Покупателю;
  2. Сроки освобождения Продавцом жилплощади;
  3. Форма расчета Покупателя с Продавцом (наличные, безналичные, банковская ячейка и т.д.);
  4. Прочие условия.

 Порядок регистрации договора купли-продажи

Гражданский кодекс РФ с 01.03.2013 года, предусматривает, что при купле-продаже жилья государственной регистрации подлежит переход права на неё.

Важно! До 1 марта 2013 года государственная регистрация самого ДКП и регистрация перехода к Покупателю на нее, могли происходить в разные интервалы времени.

К примеру, участники сделки условились, что при отсрочке платежа, ее передача Покупателю происходит после полной оплаты.

Тогда сначала регистрируют ДКП, а потом, после окончательного финансового расчета — переход права владения к Покупателю.

В остальных же случаях (их подавляющее большинство), порядок регистрации договора и передача собственности осуществляются одномоментно.

В настоящее время осталось только одно действие — государственная регистрация перехода права собственности

Не стоит забывать, что за вышеназванную операцию взимается оплата государственной пошлины.

Необходимость государственно регистрации предусмотрена в связи с тем, что это единственное доказательство существования права на недвижимый объект, поэтому оспаривается оно только в судебном порядке.

Сегодня мы разобрали содержание договора купли-продажи квартиры, отмену регистрации, изменении некоторых пунктов в содержании и рисках Покупателя.

Обязательно поделитесь этой информацией со знакомыми, возможно им тоже пригодится — просто кликните по кнопке соцсети ниже статьи.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dogovor/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiryi-soderzhanie-registratsiya-riski.html

Условия договора купли-продажи квартиры. Рекомендации от юристов в СПб

Договор купли продажи квартиры содержание условия риски

Условия договора купли-продажи квартиры должны быть четко свормулированы. В часности, в договоре купли-продаже квартиры должно быть обязательное определение квартиры, как обекта, подлежащего передаче от продавца к покупателю.

Условия договора купли-продажи квартиры диктуют, что для идентификации квартиры должны быть указаны:

  • – полный точный адрес квартиры,
  • – общая и жилая площадь,
  • – количество комнат.

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Эти данные переписываются из свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца, а если в нем сведения устарели, то из документов БТИ.

Здесь важно не ошибиться и быть бдительным: любая опечатка повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а в худшем случае будет одним из элементов мошенничества, связанного с продажей не той квартиры или несуществующего объекта. Поэтому в условия договора купли-продажи квартиры входит рекомендация все цифровые значения прописывать еще и словарно.

Условия договора купли-продажи квартиры: лица, сохраняющие право пользования квартирой

Условия договора купли-продажи квартиры должны содержать описание прав лиц, сохраняющих права пользования квартирой после перехода права собственности к новому владельцу квартиры.

Сомнительно, что покупатель приобретет такую квартиру, но если такие лица имеются и покупатель согласен с этим, то необходимо указать данных лиц и право, на основании которых они пользуются квартирой. Если же такие лица отсутствуют, то данное условие может быть не указано.

Условия договора купли-продажи квартиры: описание документов, на основании которых продавец владеет жильем

Условия договора купли-продажи квартиры указывается, на каком основании продавец владеет квартирой: Свидетельство о государственной регистрации права собственности, Договор купли-продажи, решение суда либо иные основания с указанием реквизитов каждого документа. Польза от этого и в том, что покупатель одновременно проверяет документ.

Условия договора купли-продажи квартиры: срок передачи квартиры

Передача квартиры осуществляется по подписываемому продавцом и покупателем квартиры передаточному акту. В нем фиксируются дефекты квартиры, если таковые обнаружены. На деле это значит, что продавец вывозит всю свою мебель и вещи, полностью освобождает квартиру и отдает покупателю ключи.

Условия договора купли-продажи квартиры: переход риска случайной гибели квартиры на покупателя

Условия договора купли-продажи квартиры, как правило, содержат информацию о передаче квартиры покупателю в течение 10 дней с даты государственной регистрации договора.

Но если продавец одновременно приобретает другую квартиру для себя, то срок продлевается на срок освобождения квартиры, которую приобретает продавец, поскольку переезды производятся последовательно, а не параллельно.

 Нельзя переехать в квартиру продавца, пока тот не переехал в новую квартиру.

Если условия договора купли-продажи квартиры, таковы, что передача квартиры свершается до подачи документов на государственную регистрацию, то Росреестр запросит вместе с документами передаточный акт.

Условия договора купли-продажи квартиры: срок выписки из квартиры продавца

Если в квартире кто-то зарегистрирован на дату подписания договора купли-продажи квартиры, то следует указать таких лиц в самом договоре, примерно так: «в квартире на дату подписания договора имеют право пользования и зарегистрированы по месту жительства (указываются лица). Далее необходимо прописать срок снятия продавца и иных лиц с регистрации в квартире по месту жительства (обычно 10 дней с даты государственной регистрации договора).

Но покупатель квартиры вправе зарегистрироваться в квартире сразу после получения Свидетельства о праве собственности. При этом согласия прежних жильцов и собственников и подписания передаточного акта на это не требуется.

Важно:

Договор купли-продажи квартиры подписывается продавцом. И обязательство продавца о выписке из квартиры не будет распространяться на иных проживающих, поскольку они этот договор не подписывали. Для определения намерений проживающих целесообразно запросить у них заявление-обязательство о выписке, в котором подпись заверена нотариусом.

Чаще всего проживающие лица не выписываются из квартиры, а сразу прописываются по новому месту жительства, что допускается законом. В таком случае орган регистрационного учета в трехдневный срок обязан направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по прежнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного учета.

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Гарантии продавца и соблюдение их до передачи квартиры покупателю

Продавец обязан передать покупателю квартиру свободной от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять кавртиру, обремененную правами третьих лиц.

Для подтверждения этого в договор вписываются гарантии, что на момент подписания договора квартира никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или иными обязательствами и правами пользования не обременена, за исключением лиц, имеющих право пользования квартирой на дату подписания договора (указываются такие лица). Рекомендуется отдельно прописать, что лиц, сохраняющих право пользования квартирой после перехода права собственности на покупателя, не имеется.

Отметим, что квартира должна быть передана свободной от прав третьих лиц и без указания этих гарантий, но лучше, чтобы продавец сам письменно подтвердил данный факт.

Кроме того, целесообразно указать и обязательство оплатить все коммунальные платежи, за электроэнергию, телефонные переговоры, газ. До перехода права собственности такие обязанности (бремя) по закону несет прежний собственник, но нередко забывает об этом.

Условия договора купли-продажи квартиры о том, что стороны не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить договор на крайне невыгодных для себя условиях, являются в большей степени декларативными, так как при наличии этих обстоятельств все эти гарантии являются абсурдными.

Помимо наличия гарантий на дату подписания договора, необходимо обеспечить их действительность на весь срок регистрации договора вплоть до передачи покупателю, для чего вписать соответствующее условие.

Условия договора купли-продажи квартиры: ответственность и штрафы

Существенные штрафы за нарушение срока физического или юридического освобождения квартиры, за нарушение гарантий являются весьма действенным способом регулирования отношений, но убедить продавца включить такой штраф в договор сложно.

Договоры купли-продажи обычно регулируют лишь ключевые моменты, оставляя неустойки на откуп действующего законодательства РФ, да и продавец до последнего времени никак не являлся слабой стороной в договоре и мог себе позволить отказаться от любых невыгодных условий.

Условия договора купли-продажи квартиры о невозникновении залога

С  момента передачи квартиры покупателю и до ее оплаты, квартира признается находящейся в залоге у продавца до оплаты квартиры. Это означает, что при неоплате стоимости квартиры, продавец в праве обратить на квартиру взыскание.

Таким образом, если передача квартиры по условиям договора производится раньше оплаты, то Росреестр зарегистрирует ипотеку и силу закона в пользу продавца, запись о которой в едином реестре впоследствии придется снимать обеим сторонам, подавая заявления опять же в Росреестр. Чтобы этого не допустить, достаточно прописать в договоре купли-продажи условие о невозникновении залога.

Условия договора купли-продажи квартиры о телефонном номере

Телефонный номер предоставляет собственнику соответствующая телефонная сеть, и распоряжаться номером собственник не вправе. Как правило, в договоре прописывается, что продавец обязуется не препятствовать переоформлению номера на покупателя. Единственно, покупателю стоит проверить — нет ли задолженности по телефонным переговорам, в том числе междугородним и международным.

Условия договора купли-продажи квартиры: распределение расходов

В условия договора купли-продажи квартиры необходимо добавить пункт о распределении между сторонами расходов по оплате государственной пошлины, ячейки и прочих расходов. Рекомендуется распределять паритетно, либо возлагать на каждого расходы, связанные с данным лицом, но стороны могут договориться иначе.

Иные условия договора купли-продажи квартиры

В условия договора купли-продажи квартиры могут быть добавлены непонятные для покупателя квартиры условия, нетипичные или неточно выраженные пункты. Для снижения рисков, покупателю квартиры нужно привлечь к проверке договора юриста по недвижимости в СПб.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Источник: http://laww.ru/usloviya-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.php

Купля-продажа квартиры риски

Договор купли продажи квартиры содержание условия риски

Сделки с недвижимостью в России всегда связаны с риском. Риск присутствует в любой сделке: купля-продажа квартиры, аренда офиса, аренда коммерческой недвижимости, залог недвижимости.

Самая распространенная форма сделки с недвижимостью — купля-продажа квартиры риски создает  и для продавца и для покупателя на каждом этапе сделки. Например, на этапе авансирования квартиры у покупателя возникает риск потери уплаченного аванса.

В последнее время часто продавцы не желают возвращать аванс, даже если в квартире обнаружены юридические проблемы. Что бы вернуть аванс с минимальными затруднениями необходимо уметь его правильно внести.

Прежде всего – по каждой сделке обязательна подготовка к внесению аванса, и правильные условия договора.

Доступность интернета и многочисленные публикации создают у покупателей и продавцов иллюзии простоты купли-продажи квартиры и незначительного перечня, легко выявляемых рисков при покупке недвижимости.

Даже риэлторы используют «типовые» договоры купли-продажи квартиры, бездумно включая в них положения, которые на деле не защищают покупателей от рисков купли-продажи квартир.

Купля продажа квартиры и риски при проведении сделки для продавца и покупателя одинаковы – это остаться без квартиры и без денег. Вместе с тем, последствия таких рисков для покупателя существенно опаснее: физически квартира не куда не пропадет, и в худшем случае у продавца остается возможность вернуть квартиру через суд.

У покупателя все сложнее – признанная судом недействительной  купля-продажа квартиры риски утраты недвижимости покупателем делает 100%, а быстрый возврат денег –  всегда большой вопрос, даже при наличии судебного решения это занимает значительное время.

В суде оспаривание и расторжение купли-продажи квартиры производится всего по нескольким статьям Гражданского кодекса РФ. А вот обстоятельства купли-продажи квартиры, которые предоставляют такие возможности, весьма широки. Нужно серьезно и глубоко искать риски купли-продажи квартиры в каждой сделке.

Сопровождающие сделки с недвижимостью юристы, адвокаты по недвижимости, риэлторы используют различные приемы, что бы  снизить или исключить риски купли-продажи квартиры с возможными проблемами. Для снижения рисков купли-продажи квартиры сделки проводятся в определенной последовательности – по этапам.

Каждый этап купли-продажи квартиры проводится по определенным правилам, которые сформированы, в том числе, и благодаря судебными спорами. В конечном счете, Правильное проведение каждого этапа купли-продажи квартиры обеспечивает снижение рисков оспаривания сделки.

Типичная ошибка многих риэлторов и ВСЕХ самостоятельно покупающих:  использовать «типовой договор купли-продажи квартиры», скачать договор купли-продажи квартиры и другие «приемы» использования «рыбы» договора купли-продажи квартиры для экономии на квалифицированной юридической помощи.

Правильный договор купли-продажи квартиры

Использовать правильный договор купли-продажи квартиры – значит написать его специально для своей сделки. Такой договор называют индивидуальный договор купли-продажи.

Вписать свои ФИО, паспорт и реквизиты квартиры в «типовой» договор – не достаточно.

Продвинутые покупатели квартир используют «рыбу» договора купли-продажи, как правило, от предыдущей аналогичной сделки, чаще нотариальной. Возможный вариант, если юридические и фактические обстоятельства купли-продажи этих договоров в точности совпадают.

При использовании «рыбы» главное, что бы «рыбой» оказался юридически правильный договор купли-продажи квартиры.

Правильный – это значит, договор соответствует обязательным требованиям закона, но главное – договор должен соответствовать обстоятельствам купли-продажи, защищать интересы сторон купли-продажи квартиры, и способствовать снижению рисков оспаривания сделки, а так же помогать стороне, если сделку оспорят в суде.

При использовании «рыбы», в большинстве своем, купля-продажа квартиры оформляется с соблюдением минимальных требований закона. Для гос регистрации собственности этого достаточно. А вот с защитой и снижением рисков – как повезет.

Правильный договор купли-продажи квартиры с 2015г.

В договоре купли-продажи квартиры риски покупателей часто пытаются снизить пунктами следующего содержания:

Продавец заявляет, что квартира приобретена вне брака.

Продавец заявляет что лиц, сохраняющих право пользования квартирой не имеется.

Продавец заявляет, что для приобретения квартиры не использовались средства материнского капитала.

Или иными формулировками – заявлениями продавца. В целом, действия по использованию данных формул следует признать  правильными.

Вместе с тем, применять подобные заявления стороны в договоре так же нужно правильно.

Целесообразность использования приведенных примеров заявлений продавца квартиры, основываются на правилах статьи 432.1 Гражданского кодекса РФ, которая появилась в середине 2015г. По этому «рыба» договора купли-продажи квартиры датированные ранее 2015г. может не содержать заявлений продавца.

Подобные заявления продавца именуются заявление об обстоятельствах, и по правилам этой статьи позволяют другой стороне сделки, если заявление оказалось недостоверным, ложным, или обманом, требовать возмещение убытков, признавать договор недействительным и т.д.

Судебная практика применения статьи 432.1 ГК РФ  показывает, что рассчитывать на применение включенной в договор купли-продажи квартиры формулы «заявление об обстоятельствах» , необходимо выполнить правила:

  • проверить достоверность сделанного заявления об обстоятельствах;
  • включить в договор оговорку, что обстоятельства, о которых сделано «заявление об обстоятельствах» имеют для покупателя существенное значение для решения заключить договор и совершить сделку;

То есть, судебная практика показывает, что само по себе заявление продавца, без проверки его достоверности, может оказаться недостаточным для покупателя в суде, поскольку суды рассматривают такого покупателя, как не проявившего должную осмотрительность и осторожность при совершении сделки.

Для эффективной защиты покупателя в случае спора по купле-продажи квартиры и возможности использования «заявления об обстоятельствах» в договоре, используется юридическая проверка, или проверка юридической чистоты сделки (недвижимости).

Обязательный этап купли-продажи квартиры — юридическая проверка, доказывает проявление осмотрительности и осторожности покупателя перед заключением сделки, а  в совокупности с условиями договора купля-продажа квартиры «заявление об обстоятельствах» создают правильный договор купли-продажи квартиры.

Это всего лишь один пример, как определить, что такое правильный договор купли-продажи квартиры, и как правильно проводить куплю-продажу квартиры.

Самостоятельная покупка квартиры

Для самостоятельной покупки квартиры рекомендуем самый простой способ:  вы существенно снизите риски оспаривания купли-продажи квартиры, если получите юридическое сопровождение купли-продажи квартиры «под ключ» у адвоката по недвижимости, или у юриста,  в крайнем случае – привлечете юридически грамотного риэлтора.

Самый бюджетный способ снизить риски купли-продажи квартиры – привлечь юриста или адвоката по недвижимости на наиболее ответственные этапы сделки.

Например, присутствие опытного адвоката по недвижимости на сделке купли-продажи поможет снизить риск купить недвижимость с юридическими пороками, уменьшается риск неправильного договора купли-продажи.

Опытный адвокат по недвижимости знает какие документы необходимы для конкретных обстоятельств купли-продажи квартиры.

Присутствие адвоката на сделке позволит  проверить правильность договора купли-продажи квартиры, проверить полномочия продавца, получить рекомендации по проведению расчетов.

Как правильно самостоятельно купить квартиру — тщательно в соответствии с законом готовить каждый этап купли-продажи квартиры, написать индивидуальный договор купли-продажи квартиры, правильно провести расчеты.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.