+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Содержание

Подводные камни ДДУ. Нюансы договора купли-продажи в новостройке

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Подписание договора долевого участия — это волнительный и ответственный момент. Перед тем как связать себя обязательствами со строительной компанией, банком или агентством недвижимости нужно внимательно ознакомиться с документами. В статье рассмотрим пункты и абзацы договора долевого участия (ДДУ), на которые нужно обратить особое внимание перед подписанием.

Что такое договор долевого участия?

ДДУ или договор долевого участия — это основной документ для совершения сделки при покупке квартиры в новостройке. В нем прописываются обязательства сторон, даты, действия и гарантии.

Особенность соглашения в том, что это не право собственности, а свидетельство о том, что дольщик вложил собственные средства в строительство многоэтажного дома. Договор обязывает застройщика передать выбранную квартиру покупателю, после получения разрешения о введении в эксплуатацию новостройки.

От формулировки и условий пунктов документа зависит защищенность дольщика от нарушений и форс-мажорных ситуаций. Также в ДДУ прописывается срок, порядок и дата завершения строительства.

Особенности договора долевого участия

Подводные камни договора – распространенная проблема дольщиков, которые невнимательно читают документы. В пунктах ДДУ девелопер указывает, что в одностороннем порядке может изменить дату или процедуру ввода дома в эксплуатацию, а также увеличить или уменьшить площадь квартиры.

Рассмотрим, к каким пунктам нужно отнестись особенно внимательно до подписания договора.

Увеличение площади квартиры

Один из самых распространенных спорных и конфликтных ситуаций между дольщиком и девелопером — несоответствие реальной жилой площади заявленной ранее. Дело в том, что у монолитно-кирпичных домов часто бывают расхождения в расчетах, это происходит из-за строительной погрешности. Неточности в просчетах архитектора могут обернуться дополнительными затратами дольщика.

Покупатели для получения свидетельства о праве собственности доплачивают более 100 000 рублей из-за увеличения жилой площади или получают квартиру меньше желаемой, но в этом случае застройщик выплачивает компенсацию из-за уменьшения количества метров. С 2017 года в ДДУ по 214-ФЗ были внесены коррективы и стоимость площади может быть указана как:

  • цена за квадратный метр;
  • цена за общую площадь (не делаются возвраты и доплаты в случае увеличения/уменьшения жилой площади);
  • сумма возмещения затрат на строительство (вознаграждение застройщика определятся после завершения стройки и перед подписанием акта приема-передачи объекта из расчета общих затрат СК, которые нужно оплатить).

В Краснодаре самая распространенная формулировка звучит так: “Дольщик дополнительно оплачивает площадь, если ее отклонение от заявленной увеличилось более, чем на 1 квадратный метр”.

Значит, если площадь увеличилась на 0,9 кв. м. то доплата не требуется, а “дополнительные” метры оплачиваются по цене квадрата, который был зафиксирован в ДДУ.

До подписания договора этот пункт можно обсудить или даже внести в него корректировки. После подписания договор вступает в силу и строительная компания может взыскать долг даже через суд.

Девелопер часто идет навстречу своим дольщикам, и за лишние квадраты делает рассрочку платежей.

Кстати, таких проблем не бывает в панельных и блочных домах, так как их строительство напоминает сборку конструктора с точно выверенными жилыми и нежилыми площадями.

Сроки сдачи новостройки

В договоре, в обязательном порядке, прописываются сроки завершения строительных работ. Пункт нужно внимательно изучить, так как он может быть представлен в нескольких вариантах и иметь дополнения, которые позволят девелоперу продлить в одностороннем порядке срок сдачи новостройки.

Итак, в договоре должны быть указаны: дата (до истечения которой передаются ключи), порядок уведомления о задержке (за 2 месяца) и компенсация в случае нарушения ДДУ.

Процедура оплаты

В ДДУ прописывается стоимость квартиры (и квадратного метра), а также форма оплаты (рассрочка, ипотека и прочее). В случае, когда наличные средства вносятся в кассу застройщика частями в офисе СК, то покупателю выдается квитанция и чек. Оплату нельзя проводить сразу после подписания ДДУ, а только после регистрации в Росреестре.

Устранения недочетов

В договоре долевого участия прописывается процедура принятия квартиры.

Принимать ключи. Подписывать документы до исправления недочетов не рекомендуется. Устные обещания прораба или менеджера в расчет брать не стоит, так как надеяться придется только на хорошую память и добросовестность работников.

Добродушие может вам стоить дополнительных финансовых затрат на ремонт стен, окон и дверей. До подписания акта приема, застройщик должен устранить все недочеты. В ДДУ прописывается, что дольщик имеет право:

  • требовать компенсации расходов на устранение недостатков;
  • снизить цену;
  • потребовать у СК компенсацию собственных затрат.

Внесение изменений в ДДУ в одностороннем порядке

Особенно внимательно нужно следить за этим пунктом. Из-за него застройщик может построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, а также срок строительства может быть продлен еще на 1 год без уведомления и штрафных санкций. Этот пункт можно найти в разделе “Ответственность сторон”. Рекомендуется внимательно ознакомиться, изучить собственные обязанности и застройщика перед всеми дольщиками.

ВАЖНО!

Распознать мошенника можно по следующим критериям:

  • отсутствует полный пакет документов, разрешение на строительства или право на землю;
  • предлагают подписать предварительный договор ДДУ, который не соответствует 214-ФЗ;
  • предоставляет договор на приобретение векселя по цене квартиры по ДДУ.

Договор нужно читать и обращать внимание на непонятные формулировки. В случае сомнений рекомендуется обратиться к стороннему юристу, консультация которого обойдется приблизительно в 1 000 рублей, но позволит вам не потерять деньги и недвижимость.

Как купить квартиру по ДДУ?

Подводные камни договора долевого строительства встречаются часто и человеку, который редко сталкивается с подобной документацией, обнаружить самостоятельно их трудно. Зная о своих правах и обязанностях на этапе оформления можно оговорить или морально приготовиться к дополнительным расходам на юриста.

Консультацию о надежных и проверенных застройщиках Краснодара можно получить бесплатно оставив заявку на сайте недвижимости 23Квартиры.ру. Специалисты проинформируют про особенности оформления и нюансы договора, которые можно или даже нужно изменить до их подписания.

Источник: https://23kvartiri.ru/melkij-shrift-ili-podvodnye-kamni-ddu/

Договор долевого участия подводные камни. Преимущества ДДУ и подводные камни

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Безусловно, договор долевого участия – это всегда выгодно . Разница в стоимости квартир в строящемся и уже готовом доме может достигать 50%.

Еще лучше таким способом осуществлять инвестирование свободных денежных средств. Покупается квартира за недорого, продаётся по рыночной цене квартир готового многоквартирного дома. Инвестор в таком случае получает хорошую прибыль.

Кроме того внесение изменений в ФЗ, касающихся эскроу-счетов, значительно уменьшает риски недостроя дома и потери денег . Так покупка квартиры по ДДУ становится еще более привлекательной и выгодной.

Также застройщик по договору ДДУ не сможет в одностороннем порядке изменить стоимость жилья. За неисполнение условий договора застройщиком дольщик может получить с него компенсацию или неустойку.

Однако в ДДУ все еще имеются существенные риски:

  1. Риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Риск долгого оформления права собственности на жилье.
  3. Риск получения квартиры низкого качества.
  4. Риск срыва сроков или полного прекращения строительства.

У застройщика может не хватить собственных средств на то, чтобы вовремя возвести жилое строение. Тем самым он нарушит условия договора, но никак не сможет завладеть деньгами дольщиков. Ведь фактически оплата по ДДУ по новым правилам будет происходить только после ввода дома в эксплуатацию.

При таких нарушениях дольщик вправе совершать следующие действия:

  1. Требовать неустойку по ст. 6 ФЗ-214.
  2. Расторгнуть договор, если строительство затянулось на более чем 2 месяца или полностью прекратилось.

Передача квартиры по ДДУ осуществляется на основании акта приема-передачи недвижимости.

Если застройщик пытается выдать Вам квартиру ненадлежащего качества, просто не нужно подписывать акт приема-передачи. Следует высказать свои недовольства и попросить устранить их в короткий срок.

Договор строительного подряда. Как составить договор строительного подряда

Строительными работами, проведением капитального ремонта, реконструкцией различных недвижимых объектов, а также проведением различных монтажных и пусконаладочных работ при возведении таких объектов следует заниматься профессионалам, которые имеют соответствующие квалификации, лицензии, допуски и т.п. Именно такие лица, предприниматели или организации обычно и выполняют подобные действия по заданию заказчика, заключая для этого договор подряда на строительные работы.

Сущность подрядных отношений состоит в следующем: от заказчика поступает техническое задание (возведение объекта или иные связанные со строительством действия), исполнитель выполняет работу и получает вознаграждение.

Согласно договору строительного подряда, заказчик должен обеспечить подходящие для проведения подрядных работ условия, своевременно принять и оплатить результат. В образце договора подряда на выполнение строительных работ должны быть указаны предмет, сроки и цена. документа должно соответствовать нормам ГК РФ. Форма договора строительного подряда – простая письменная.

Стороны по договору стройподряда

Заключать типовой договор подряда на строительные работы могут все субъекты права. К подрядчикам закон выдвигает особое требование: вне зависимости от статуса исполнитель должен обладать соответствующей лицензии. Это условие также нужно учитывать перед тем, как оформлять бланк договора строительного подряда.

Что касается заказчика, то к нему никаких исключительных требований не предъявляется. Если в данной роли будет выступать дееспособный гражданин, то заключаемый образец договора строительного подряда будет относиться к бытовому подряду.

Предмет договора подряда на выполнение строительных работ

Договор строительного подряда обязательно должен содержать указание предмета, а именно – ожидаемого результата. Таким результатом (а соответственно, и предметом договорных отношений) выступает:

строительство или реконструкция недвижимого объекта (здания, сооружения, предприятия);

произведенный капитальный ремонт какого-то недвижимого объекта;

монтаж различного оборудования;

выполнение пусконаладочных и иных работ.

Весь объем подрядного задания должен быть четко определен в договоре строительного подряда и подкреплен технической документацией. На этой странице вы можете скачать договор подряда на строительство, сформировав подходящий шаблон с помощью опросного листа.

Срок исполнения стройподряда

В образце договора подряда на выполнение строительных работ следует указать срок действия соглашения, а также срок выполнения задачи. Кроме того, в документе стоит прописать промежуточные сроки – для контроля за ходом строительства.

В договоре подряда на строительные работы можно предусмотреть штрафные санкции за нарушение сроков или указать, что подобное нарушение может считаться основанием для расторжения сделки.

Условие о цене в договоре строительного подряда

Так как строительный подряд обычно предполагает большой объем работ, то определение их стоимости чаще всего проводиться с помощью составления сметы, куда включается не только причитающееся подрядчику вознаграждение, но и все расходы, связанные с приобретением материалов, оборудования и т.п.

Образец договора подряда на выполнение строительных работ в этом случае может не содержать условия о цене, но ссылка на смету в нем должна быть.

Задаток, аванс и прочие виды платежей подрядчик может требовать от заказчика лишь в том случае, если такие виды оплаты предусмотрены договором строительного подряда.

Договор уступки права требования. Структура договора цессии (уступки права требования)

Договор уступки права требования вступает в свою полную силу с момента его подписания обеими сторонами и при условии, что вся информация, указанная в нём, будет полной и достоверной, то есть отвечать тексту, прописанному в основном договоре займа.

Структура договора уступки права требования:

  • название договора, название города, в котором он был заключён, а также дата его подписания;
  • информация о цеденте, цессионарии, а также о должнике. Если сторонами являются физические лица, указываются их паспортные данные, если юридические – реквизиты и сведения о регистрации;
  • предмет договора. Здесь указываются реквизиты основного кредитного договора, а также сумма, которая является не выплаченной на момент составления договора цессии. Сумма должна быть прописана цифрами и словесно;
  • обязанности и права сторон. В данном пункте цедент обязуется передать все документы по кредитному договору цессионарию и в случае необходимости сообщить все значимые в этом вопросе сведения. Пока должник не получит на руки документальные подтверждения перехода права требования, он может свои обязательства по отношению к новому кредитору не передавать;
  • сумма договора. Сумма должна быть указана чётко без допущения ошибок. Здесь же определяется порядок проведения расчётов, а также их валюта. Согласно нормам действующего законодательства плата может быть установлена в твёрдой сумме, а также в процентном соотношении к размеру кредитного долга;
  • ответственность сторон в случае нарушения условий, прописанных в договоре цессии;
  • заключительные положения. Здесь может быть указан срок, на который договор составляется, определён порядок решения споров прочее;
  • реквизиты сторон, в том числе и должника, и их подписи.

Акт приема-передачи квартиры на «первичке»

Передаточный акт на квартиру на «первичке» составляется Застройщиком , и служит приложением к Договору долевого участия в строительстве (ДДУ) . Акт также входит в обязательный пакет документов для регистрации права собственности на новостройку .

Подписанный Акт приема-передачи квартиры в новостройке свидетельствует об исполнении Застройщиком своих обязательств перед дольщиком, а также о передаче ему обязанности по оплате коммунальных платежей за квартиру ( еще не оформленную в собственность дольщика ).

Особенность Передаточного Акта на «первичке» в том, что в самом Акте дольщик может зафиксировать свои претензии к качеству передаваемой квартиры. Перечень обнаруженных строительных дефектов или недоделок указывается либо в самом Акте , либо в прилагаемом к нему Смотровом листе .

В таком случае, несмотря на подписанный Акт , Застройщик обязан устранить указанные недоделки или компенсировать это дольщику материально.

Что такое обременение права собственности на квартиру , и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке должен содержать следующие пункты ( реквизиты ):

  • Наименование документа, дату и место ( город ) его составления;
  • ФИО дольщика/соинвестора и реквизиты Застройщика ;
  • Ссылка на основной договор с Застройщиком ( т.к. Акт является его неотъемлемой частью );
  • Адрес дома, этаж и номер квартиры ( по данным БТИ );
  • Краткое описание квартиры ( количество комнат, общая площадь по обмерам БТИ, наличие балконов/лоджий и т.п. );
  • Отсутствие или наличие претензий к качеству квартиры ( в самом Акте или в прилагаемом к нему Смотровом листе );
  • Подпись дольщика и уполномоченного лица от компании-застройщика.

В Акт могут быть включены и другие пункты, главное – чтобы они не противоречили законодательству.

Передаточный акт на «первичке» составляется в трех экземплярах: один для Застройщика , один для Покупателя/дольщика, и один в составе пакета документов передается в УФРС для регистрации права собственности на квартиру в новом доме.

Образец Акта приема-передачи квартиры для первичного рынка можно скачать здесь .

Договор долевого участия в строительстве ✓ДДУ 2019 ✓подводные камни ➡Вопрос-ответ от компании АСК

Источник: https://jk-na-krasnyh-partizan-2.ru/stati/dogovor-dolevogo-uchastiya-podvodnye-kamni-preimushchestva-ddu-i-podvodnye-kamni

Как не попасть на удочку застройщика? Подводные камни в договоре участия в долевом строительстве

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

В этой статье поговорим про долевое строительство, а именно: про подводные камни, которые могут ждать дольщика по ДДУ и как не попасть на удочку недобросовестной строительной компании? Также можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Какие подводные камни в договоре участия в долевом строительстве?

Всегда застройщики хитрят со сроками. Потому что это важнейший момент, который имеет решающее значение для определения суммы неустойки. Конечно, зачастую жирным шрифтом написан срок ввода в эксплуатацию дома. И люди чаще всего обращают внимание на этот срок, полагая, что это и есть тот самый срок, когда им должны передать квартиру.

Например, «срок ввода в эксплуатацию 1 квартал 2019 года». А срок передачи ключей указан через полгода. Но именно срок передачи ключей (срок передачи объекта) является той отправной точкой, от которого рассчитывается неустойка.

И поэтому часто получается, что дольщик ориентируется на одни сроки, а в действительности в договоре юридически закреплены совершенно другие сроки.

Также, чтобы привлечь клиентов в рекламных проспектах строительные компании указывают срок ввода в эксплуатацию, а не срок передачи объекта. Так им выгоднее.

Встречаются даже случаи, когда срок передачи ключей прописан через 12 месяцев после ввода в эксплуатацию дома. То есть по факту ключи могут передавать через год.

Застройщик не отвечает за то, что нарушил срок ввода в эксплуатацию. Ответственность наступает за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Квадратные метры и деньги за переуступку

Также бывает, что застройщики хитрят с квадратными метрами. Были прецеденты о том, что включать ли балкон или лоджию в общую площадь квартиры или нет.

Еще возникают споры о том, сколько застройщик возьмёт денежных средств за переуступку прав требований по ДДУ. Допустим, клиент хочет переуступить (перепродать) квартиру.

Застройщик прописывает в договоре, что за техническое оформление документов по переуступке мы берём 30-40-50 т.р. или какой-то процент от стоимости квартиры.

Хотя по закону такой обязанности платить застройщику нет,  если иное не предусмотрено договором. Поэтому здесь возникает спорный момент.

Дольщик вправе отказаться от услуг застройщика. Об этом часто не знают клиенты. Может быть дольщику не нужны услуги по техническому переоформлению переуступки, а нужна только справка от застройщика об оплате квартиры. Справка сама по себе не является услугой по переоформлению переуступки.

И переуступку клиент может сделать сам или с помощью юристов. Даже в Росреестре не могут отказать в данной ситуации. Но практика в регионах разная. и иногда Росреестр перестраховывается и просит, чтобы всё равно застройщик дал письменное официальное согласие. Хотя такого согласия не требуется.

Какие есть хитрости в форме договора долевого участия и в сроках передачи квартиры по ДДУ?

Хитрости могут быть не только в сроке, но и в том какая форма договора у вас заключена.

Часто под видом ДДУ подсовывают разные виды договоров:

  • предварительный договор долевого участия;
  • договоры займа;
  • договоры паенакопления (кооперативная форма строительства).

Ко всем этим договорам не применяется та ответственность и те последствия, которые предусмотрены законом об участии в долевом строительстве.

Совет: нужно внимательно относиться к тому договору, который подписываете и в какой форме. Подлежит ли он регистрации в Росреестре или нет?

Что касается сроков, то застройщик тоже часто с ними хитрит. И может привязывать их по разному. Может прятать их в разных пунктах и вы можете сразу не обратить на это внимания. например, ввод в эксплуатацию написан жирно в разделе «Сроки», а срок передачи ключей написан в разделе «Разрешение споров» или «Ответственность сторон». И вы даже туда не подумаете заглянуть.

Еще один важный момент: срок передачи квартиры привязывают к сроку ввода в эксплуатацию. И застройщик иногда включает такую риторику: «Мы же до сих пор не ввели дом в эксплуатацию.

Соответственно, если не ввели, то у нас и не наступил еще и срок передачи ключей. потому что срок передачи ключей через 3 месяца после ввода в эксплуатацию. А нам пока мэрия не подписала акт ввода в эксплуатацию.

Это мэрия виновата. Идите к ним жалуйтесь. Мы тут ни при чём».

Такая риторика иногда работает в отношении некоторых клиентов, которые не хотят разбираться. Они думают: ну, действительно, застройщик же пока не ввел в эксплуатацию, значит срок передачи ключей еще не наступил.

Это не правильно. Так как судебная практика уже давно установила, что если есть установленный срок ввода в эксплуатацию, то вполне можно рассчитывать срок передачи ключей в привязке к сроку, который там уже рассчитан.

то есть если застройщик прописал ,что через 3 месяца после ввода в эксплуатацию, который тоже прописан, то можно считать, что клиент рассчитывал получить именно к этому сроку квартиру.

А если застройщик вовремя не получил акт ввода в эксплуатацию, то это его проблемы. Потребитель в данном случае не виноват.

Были ли случаи, когда по договору невозможно определить срок передачи квартиры?

Сейчас редко такое случается. Раньше в практике такое встречалось часто.

Рынок стал более цивильный и крупные серьёзные застройщики вытеснили мелких, договоры стали более адекватными. Та дикость ,которая была лет 8 назад — она точно ушла.

Сейчас договоры, в которых невозможно установить срок практически не встречаются.

Часто ли заключаются другие виды договоров под видом договора долевого участия в строительстве?

Да, заключаются. Есть ряд застройщиков, которые известны на рынке, которые работают не по схеме ДДУ.

Например, группа компаний ПТК-30, которые работали через договоры займа с предварительным договором долевого участия. потом делали акт зачёта, для некоторых избранных клиентов делали ДДУ.

Зачастую продавали квартиры, которые находились в залоге у банка, которые не были еще даже оплачены.

Либо, например, компания «Дискус». У них всё происходит через жилищно-строительные кооперативы. Здесь нет ответственности у застройщика за нарушение сроков передачи квартиры. Потому что клиент является членом кооператива, который как и все остальные вместе скинулись деньгами, грубо говоря, и строят дом.

С кого вы будете спрашивать? С самого себя? Или с таких же членов кооператива как и вы? Деньги ушли с кооператива на подрядчиков. Даже, если вы что-то взыщите, до живых денег не получите. У кооператива нет денег. Деньги только от пайщиков. В этой ситуации всё работает исключительно на доверии бренду, компании, которая из года в год по такой схеме продолжала строить.

И те кто ведуться на низкую цену — получают высокие риски.

Сейчас запрещено застройщикам продавать квартиры не по ДДУ. Как строительные компании обходят заключение договора долевого строительства?

Да, запрещено. Но есть такой момент как «в обход ДДУ». То есть по всем признакам это является ДДУ, но сделана обходная схема.

Задача таких организаций, которые это практикуют, сделать так, чтобы не было даже признаков и похожести на ДДУ.

Например, возьмём кооперативную схему. Есть кооператив, есть заявление на вступление в члены кооператива, есть членская книжка.

То есть всё максимально всё сделано правдоподобно, чтобы доказать, что это действительно кооперативная схема строительства. И о ДДУ речи здесь никогда не шло и никто не обещал заключить такой договор.

То есть все участники прекрасно осознают, что они идут не на ДДУ. Таким образом, это не обходная, а совсем другая форма строительства.

Кооперативная схема не запрещена. Займовая схема — запрещена.

Несмотря на запреты многие строительные компании продолжают обходить ДДУ. Потому что понимают, что люди, которые покупают квартиру, вряд ли пойдут жаловаться на застройщика. они в итоге всё же хотят получить эту квартиру, хотят, чтобы дом достроился. Они не хотят, чтобы компанию закрыли и их деньги остались в компании. Они будут сами молчать до тех пор пока не получат квартиру.

И только тогда, когда возникнут проблемы и квартиру не передадут в установленные сроки, только тогда они пойдут жаловаться и говорить ,что нас обманули.

Но это не совсем обман, это договорённость сторон. Одна сторона говорит, что я могу вам сделать дешевле, но по более опасной схеме, а другая сторона соглашается на риск. Но нужно отдавать себе отчет, что за низкой ценой могут стоять большие последствия.

Какие существуют схемы обхода заключения ДДУ?

Такие схемы считать бессмысленно и бесполезно, потому что всегда появляются новые. но всё же перечислим некоторые:

  • вексельная схема;
  • договор займа с последующим зачётом и с предварительным ДДУ;
  • жилищно-строительный кооператив.

Можно ли в суде признать, что заключенный договор по обходной схеме в действительности является ДДУ?

Практика такая есть. Например, был договор займа, предварительный договор и договор переуступки.

Но возник вопрос относительно того, что была ли отработана квартира со стороны подрядчика, мог ли подрядчик переступать данную квартиру, а также возник вопрос можно ли признать за дольщиком права на данную квартиру именно по ДДУ.

Дело дошло до Верховного суда, который поставил точку в спорах. И сказал, что в этих отношениях есть все признаки участия в долевом строительстве и необходимо признать право собственности на квартиру.

Также есть прецеденты с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом). В разных регионах практика складывается по разному. И есть прецеденты, где схему по ЖСК признавали ДДУ.

Источник: https://YuristPrav.ru/kak-ne-popast-na-udochku-zastrojshhika-podvodnye-kamni-v-dogovore-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve

Подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Договор долевого строительства защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков, регулируя правоотношения сторон договора.

Тем не менее, никто не застрахован от возникновения таких проблем, как несвоевременная передача помещения дольщику, неустойки, недоделки и их устранение.

Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?

Отношения в данной сфере прежде всего регламентируется Законом «О долевом строительстве». В соответствии с законом участниками строительства могут быть граждане и юридические лица, заключившие договор и вступившие в отношения по финансированию строительства с застройщиком.

Застройщиком является юридическое лицо, привлекшее средства дольщиков, обладающее правом на землю и получившее разрешение на застройку.

Закон установил форму и порядок оформления договора участия в строительстве, необходимые условия, особенности обращения взыскания на предмет залога, содержание декларации о строительстве, возможность рекламы строительства.

Обязательность регистрации договора и права на помещение установлена как Законом «О долевом строительстве», так и нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К застройщику применяются положения Закона «О защите прав потребителей» при нарушении условий договора, что влечет ответственность исполнителя услуг.

Указание информации о застройщике

Информация о застройщике необходима для принятия решения о заключении договора долевого участия в строительстве.

Получить ее можно, например, на сайте компании, из публикаций в прессе, но наиболее точную информация можно найти в проектной декларации, оригинал которой находится у застройщика.

Декларация публикуется за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком и содержит следующую информацию:

  • о наименовании, месте нахождения, государственной регистрации и учредителях;
  • о строительных проектах домов за три предшествующих года;
  • о виде деятельности, данных лицензии;
  • о результате финансовой деятельности, размере кредиторской задолженности;
  • о сроке получения разрешения на ввод дома;
  • о финансовых рисках при осуществлении проекта;
  • о страховании ответственности застройщика;
  • о подрядчиках, осуществляющих работы.

Изучение документов застройщика может рассказать о многом. Так, дебиторская задолженность указывает на проблемы с оборотом наличности.

Если кредиторская задолженность выше балансовой стоимости активов – значит, застройщик завышает эффективность своей деятельности. В случае отсутствия прибыли – компания может обанкротиться.

Принципиальное значение для подтверждения права на строительство имеет дата получения разрешения на строительство, она дает начало правоотношениям дольщика и застройщика.

Но до этого застройщик должен или уже иметь или по конкурсу получить, оформить и зарегистрировать аренду на земельный участок с соответствующим целевым назначением – для многоэтажного жилого строительства.

Застройщик обязан опубликовать в установленном законом порядке проектную декларацию, содержащую сведения о застройщике и об объекте строительства.

Изменения в Законе «О долевом строительстве» требуют обязательного оформления договора страхования ответственности или договора поручительства застройщика на случай неисполнения им обязательств.

Такие договоры могут быть заключены со страховыми компаниями, включенными в список компаний, которым разрешена эта деятельность.

Договор может быть заключен одним документом с выдачей полиса на каждое жилое помещение, либо оформляются отдельные договоры на каждую квартиру.

При комплексном освоении территории необходимо наличие проекта планировки.

Предварительное ознакомление с договором до подписания

Договор долевого строительства должен быть письменным. Он подлежит регистрации и вступает в силу с момента регистрации.

Важно внимательно ознакомиться с договором до его подписания. Это необходимо, чтобы защитить себя от возможных подводных камней на этапе строительства и получении жилья в собственность.

Следует проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком.

Если в договоре действует не застройщик, а уполномоченная им организация, дольщик вступает в отношения не с застройщиком, а с агентом по агентскому договору.

При этом возникает риск неисполнения договора застройщиком, так как в соответствии с законом деньги может привлекать только застройщик.

Предложение подписать договоры, имеющие название «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор» – это попытка застройщика избежать ответственности, установленной действующим законодательством.

В договоре должны быть зафиксированы ответственность застройщика, описание передаваемого помещения, его метраж, срок ввода дома, гарантийные обязательства, цена договора.

Следует внимательно проверить и условия расторжения договора.

Существенные условия договора

Закон определил существенные условия договора:

  1. Предмет – помещение, которое должно быть передано дольщику, после ввода дома.
  2. Срок передачи готового объекта.
  3. Цену, порядок расчетов, сроки оплаты.
  4. Срок гарантии качества (не менее 5 лет).

Предмет договора включает в себя как объект, так и действие по передаче готового объекта дольщику.

В договоре указываются адрес объекта, количество этажей, номер секции, этажа, квартиры и ее площадь.

Условие о сроке готовности всего объекта строительства определяет единый срок, когда застройщик должен передать его дольщику.

Участник обязан уплатить застройщику установленную денежную сумму.

Удорожание объекта, например, в связи с уточнением площади, должно быть зафиксировано путем заключения дополнительного соглашения.

Гарантийный срок на объект строительства возлагает на застройщика ответственность за недостатки, выявленные в течение этого времени.

Сроки строительства и сдачи объекта

Срок строительства и ввода дома в эксплуатацию связаны между собой.

После ввода дома в эксплуатацию и до даты перехода права на помещение к участнику, оно находится в залоге у дольщика.

Передача квартиры участнику должна осуществляться по акту передачи. Если акт не представлен, дольщик может обратиться в суд.

Несоблюдение сроков передачи права на квартиру влечет для застройщика уплату неустойки, за каждый день – в двукратном размере.

При просрочке передачи помещения более чем на два месяца дольщик может заявить об отказе от договора, без обращения в суд. Если сроки строительства не выполняются, дольщик вправе расторгнуть договор в суде.

Отношения, возникшие в связи с договором, регулируются Законом «О защите прав потребителей». Так, сторона, нарушившая обязательства или выполнившая их ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне неустойку, согласно договору, и возместить убытки.

Пределы ответственности сторон договора

При нарушении застройщиком срока передачи помещения, дольщик за каждый день может взыскать неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования от цены договора (если он является физлицом, то данная сумма взимается в двукратном размере), согласно ст.6 ФЗ 214 от 30 декабря 2004 года.

За отступление от договора, которое ухудшило качество помещения или создало недостатки, сделавшие квартиру непригодной для проживания, дольщик вправе потребовать:

  • устранения недоделок в установленный срок;
  • снижения цены договора;
  • возмещения личных расходов на ремонт.

В случае расторжения договора возмещение включает:

  • основной долг;
  • проценты на сумму долга (в двойном размере);
  • проценты за нарушение обязательств (в двойном размере);
  • подтверждение убытков;
  • моральный вред.

Убытки представляют собой:

  • расходы, понесенные для восстановления нарушенного права;
  • утрату или порчу имущества;
  • неполученные доходы.

Дольщик может отказаться от договора и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный срок недостатки не устранены застройщиком.

Требования дольщика подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня их предъявления. За нарушение этого срока застройщик также обязан оплатить неустойку.

Риск гибели объекта строительства до того, как его передали участнику, несет застройщик.

Порядок разрешения разногласий по договору

Закон «О защите прав потребителей» применим к дольщику и застройщику в части, не установленной Законом «О долевом строительстве». Поэтому в спорных ситуациях применяется порядок досудебного урегулирования спора с застройщиком.

Претензии предъявляются в установленной последовательности:

  1. Дольщик – застройщику.
  2. Застройщик – заказчику.
  3. Заказчик – генподрядчику.
  4. Генподрядчик – субподрядчику.

В претензии должны быть указаны все требования, которые необходимо выполнить, сроки их исполнения. При отсутствии сроков в претензии она может исполняться в 30-дневный срок.

Иски о правах на объекты долевого строительства предъявляются по месту нахождения объекта строительства.

В случае рассмотрения спора, связанного с передачей денег в целях строительства, независимо от наименования договора суд исходит из существа сделки.

В письме Верховного суда № 7-ВС-368/13 указано, что действие закона распространяется на любые сделки, если установлено, что сторонами предполагалось долевое строительство.

Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве

Одностороннее прекращение договора дольщиком допускается в случаях:

  • затягивания строительства, срыва срока передачи квартиры;
  • не устранения недоделок в разумный срок;
  • не продления поручительства банка и не уведомления дольщика об этом.

Расторжение договора возможно в связи с судебным актом. Дольщик может обратиться в суд в случае:

  • прекращения строительства, срыва срока передачи квартиры;
  • отступления от технических характеристик объекта;
  • изменения назначения объекта.

Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик нарушает срок оплаты более чем на 3 месяца.

В случае рассрочки основанием для расторжения является нарушение сроков платежа более 3 раз в году или просрочка более чем на 3 месяца.

Застройщик должен уведомить дольщика о необходимости погасить долги и предупредить о возможном расторжении договора.

: Как не стать жертвой мошенничества при долевом строительстве?

В сюжете даются конкретные советы, каким образом подходить к выбору застройщика при долевом строительстве. Рассказывается, как защитить себя с правовой стороны при заключении договора с застройщиком.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/dolevoe-stroitelstvo/podvodnye-kamni.html

Подводные камни договора участия в долевом строительстве

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

> Статьи > Подводные камни договора участия в долевом строительстве

  1. Так называемая «договорная подсудность», установленная условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, прописывается застройщиками для того, чтобы дело рассматривалось в выгодном им суде.

    Все споры и разногласия по Договору разрешаются Сторонами путем переговоров. В случае не достижения согласия, споры и разногласия передаются на разрешение в Хорошевский районный суд г. Москвы.

    Поскольку дольщиками подаются иски о защите прав потребителей, то, в соответствии со ст. 16 Закона о защите прав потребителей, подобные пункты ДДУ признаются ничтожными. Как оспорить «договорную подсудность»?

  2. Запрет или существенные ограничения передачи прав требования неустойки, потребительских штрафов, процентов за пользование денежными средствами, расходов и убытков, возникших у участника долевого строительства вследствие ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору, третьим лицам.

    Уступка прав требования по настоящему Договору, в т.ч. неустойки (штрафов, пени), возмещение, причиненных убытков сверх неустойки, без уступки основного обязательства по настоящему Договору не допускается.

    Подобные пункты в договоре защищают застройщиков от возможной передачи дольщиками специализированным юридическим компаниям для взыскания через арбитражный суд возникших у строительных компаний долгов.

    Дело в том, что взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства через арбитражный суд в большинстве случаев гораздо более выгодно дольщику за счёт того, что сумма неустойки, как правило, не уменьшается или уменьшается в гораздо меньшем объёме по сравнению с судами общей юрисдикции.

    Однако, даже не смотря на наличие подобного пункта в договоре, наша юридическая компания знает как обойти эту уловку и взыскать неустойку с застройщика в 100% объёме. Как это сделать?

  3. «Добровольный отказ» участника долевого строительства от права требования от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок и соразмерного уменьшения цены договора, установленного ч. 2 ст. 7 № 214-ФЗ.

    В случае, если Объект долевого строительства построен Застройщиком с отступлениями от условий настоящего договора и/или указанных в пункте 7.

    1 Договора обязательных требований, приведшими к ухудшению качества Объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика только безвозмездного устранения недостатков в течение 40 (Сорока) рабочих дней с момента получения Застройщиком письменного требования. Стороны пришли к соглашению о том, что положения подпунктов 2, 3 пункта 2 статьи 7 Закона не применяются.

    Подписание договора с подобным условием ограничивает дольщика в возможности защиты своих нарушенных прав в случае обнаружения строительных дефектов объекта долевого строительства, поскольку он сможет лишь потребовать от застройщика устранить недостатки в разумный срок.

    На практике добиться от застройщика каких-либо действий по устранению недостатков зачастую просто не представляется возможным. Ещё сложнее заставить застройщика признать и зафиксировать наличие недостатков объекта долевого строительства.

    Ознакомьтесь с нашей услугой:

    Помощь в приёмке квартиры у застройщика и составление актов о недостатках

  4. Многочисленные штрафы для участника долевого строительства, в том числе и не предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации (в частности № 214-ФЗ), могут привести к возникновению серьёзных финансовых убытков для дольщика.

    В целях соблюдения норм Федерального Закона Стороны пришли к соглашению о том, что в случае получения Застройщиком денежных средств в счет оплаты Договора ранее его государственной регистрации, Участник долевого строительства обязуется возместить Застройщику все фактически понесенные Застройщиком убытки, возникшие вследствие указанной оплаты (в том числе, возникшие вследствие наложения на Застройщика штрафных санкций государственными органами), в течение пяти дней с даты получения от Застройщика соответствующего требования.

    В случае нарушения Участником долевого строительства сроков перечисления денежных средств по настоящему Договору, последний по письменному требованию Застройщика обязан уплатить Застройщику пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства.

    Настоящим Стороны согласовали, что в случае если Участник долевого строительства в отсутствие письменного согласия застройщика полностью или частично уступит принадлежащие ему по настоящему Договору права требования третьему лицу/третьим лицам данное действие будет являться нарушением настоящего Договора. Сторонами согласована санкция за указанное нарушение в виде штрафа в размере 25 (Двадцать пять) процентов от Цены Договора.

    Исходя из вышеизложенного следует внимательно читать условия ДДУ и не совершать действий, которые могут привести к нарушению его условий. Если в договоре содержаться незаконные штрафные санкции – их необходимо признавать недействительными в судебном порядке. Как оспорить незаконные пункты в ДДУ?

  5. «Платная» переуступка договора участия долевого строительства совсем не редкое явление для многих недобросовестных строительных контор, которые делают на этом неплохой дополнительный доход.

    Когда дольщик решает по каким-то причинам, до завершения строительства, продать (переуступить) приобретённый объект другому лицу, застройщик берёт за своё согласие на сделку кругленькую сумму, которая порой может доходить до 15% от цены ДДУ.

    Для примера, при цене договора 5 000 000 рублей, продавец будет вынужден заплатить застройщику 750 000 рублей.

    Чтобы подобных поборов не произошло, настоятельно рекомендуем доверять сопровождение сделок по переуступке прав требования на объекты долевого строительства профессионалам.

  6. Некоторые «особо выдающиеся» застройщики стремятся полностью блокировать возможность взыскания неустойки за неисполнения ими своих обязательств по договору и прописывают в договорах участия в долевом строительстве условия, обязывающие участников долевого строительства давать своё предварительное согласие на подписание дополнительных соглашений к ДДУ на продление сроков передачи квартир не менее чем на полгода.

    Ущерб дольщика от такого ограничивающего его законные права условия договора может быть весьма существенным:

    При цене квартиры в 6 000 000 рублей, ключевой ставки ЦБ РФ 7,5% и просрочки застройщиком передачи квартиры на 6 месяцев, участник долевого строительства мог бы взыскать со строительной компании примерно 540 000 рублей неустойки и 270 000 рублей потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке.

  7. Перед заключением договора участия в долевом строительстве покупателю может предлагаться подписание договора бронирования, цена которого будет оплачиваться им дополнительно к сумме ДДУ.

    Так в некоторых жилых комплексах, где продажи квартир реализуются через посреднические агентства недвижимости, стоимость «услуг» по бронированию выбранной квартиры может достигать 3-5% от стоимости квартиры.

    При стоимости квартиры в 5 000 000 рублей цена договора бронирования может составить 250 000 рублей.

    Как правило, подобное «вознаграждение» посредника вычитается из итоговой суммы ДДУ, однако следует быть предельно внимательным к подписываемым документам. В договоре бронирования обязательно должна присутствовать сумма по которой гарантируется бронь квартиры, а между агентом и застройщиком (продавцом) должен быть заключён соответствующий договор.

  8. Доплата по завершению строительства за «лишние метры» может стать весьма неприятным сюрпризом для новосёла, которому застройщик выставит немаленький счёт. Как правило, разница между проектной и фактической площадью составляет не более нескольких квадратных метров, но даже при цене «квадрата» в 80 000 рублей, размер доплаты может составить, например, 160 000 рублей.

    Стороны договорились, что согласованная Сторонами цена договора подлежит изменению в случае изменения планируемой общей площади Помещения по результатам обмера органами технической инвентаризации.

    Измененная в соответствии с настоящим пунктом договора площадь Помещения признается согласованной Сторонами и Стороны, при необходимости, производят соответствующие взаиморасчёты (к согласованной в настоящем договоре цене договора прибавляется сумма доплаты, либо вычитается сумма переплаты), исходя из суммы, приходящейся на единицу площади (1 кв.м.), указанной в п. 3.1 настоящего договора.

Задать вопрос

Возможно вас заинтересуют наши услуги:

Источник: http://bastion-com.ru/podvodnye-kamni-ddu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.